나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51416 [1] 서울특별시 강동구 성내동 509-12 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""성내중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 공동주택(다세대 및 연립주택), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고, 인근 및 근거리에 시내버스 정류장 및 지하철역(5호선 강동역, 8호선 강동구청역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 3층 301호(사용승인일 2002.09.18)로서,
외벽 : 석재 붙임 및 페인트 치장 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시 및 유리 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스개별난방설비, 1층 필로티 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접 도로 및 토지와 등고 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로, 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임.
2) 본건은 현장조사시 현재 거주인이 현관 출입문을 개문해 주었으나, 사정상 내부 진입 조사가 어려워 내부구조 등은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 표준적인 사양을 기준으로 하여 내·외부적 관찰, 현재 거주인의 내부구조 등에 대한 진술 내용, 인접 동류형 물건(2층 2XX호) 내부구조 등 조사확인사항 등을 종합 참작하여 작성하였으므로 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2025타경51416 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강동구 성내동 509-12 3층301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 352,000,000원입니다.

토지 면적은 27.29㎡ (약 8.25평)이며, 건물 면적은 55.74㎡ (약 16.86평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경은 서울특별시 강동구 성내동 소재 성내중학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대·연립주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철 5호선 강동역과 8호선 강동구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 세장형으로 인접 도로 및 토지와 등고 평탄하며 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

물건은 남동측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 소유권은 김정남에서 손원근, 이후 강관식으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2016년 2월 17일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을6, 113,280,000원)이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리(을8, 을12 근저당권, 갑4 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이나, 본건의 임대 관계는 미상임으로 명시되어 있어 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등은 별도 확인이 필요합니다. 경매 참가인은 이 점을 반드시 확인하시기 바랍니다.

총 채권액은 276,460,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 다양한 유형의 주거 시설과 근린생활시설, 교육 시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

최근 실거래 사례로는 2026년 5월에 인근 성내동에서 2004년식 다세대주택(퀸스빌, 59.19㎡)이 28,000만원에, 2013년식 다세대주택(타워파크주택(A동), 29.81㎡)이 31,500만원에 거래된 기록이 있습니다. (2024년식 연립주택 거래 사례는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.)

1.4. 생활정보

주변에는 성내중학교와 같은 교육시설이 있으며, 공원, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설이 인근에 위치하여 주거 생활에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 물건 내부의 정확한 이용 상태와 구조를 파악하기 어렵다는 점입니다. 감정평가서상 현장 조사 시 내부 진입 조사가 어려워 집합건축물대장 및 표준 사양을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 상이할 수 있다는 주의 문구가 명시되어 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상임으로 보증금이나 차임 미확인, 점유 관계의 불확실성 등은 인수되는 권리가 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역 외에 각종 보호구역 및 제한구역이 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 성내동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각한다는 장점이 있습니다. 그러나 2002년 준공으로 건물 노후화가 진행되었고, 내부 상태 및 임대차 관계에 대한 불확실성이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

강동구의 지속적인 개발 잠재력 및 지하철 5호선·8호선 강동역, 강동구청역을 이용한 우수한 교통 여건을 바탕으로 한 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 토지와 건물을 동시에 취득하여 온전한 소유권을 확보할 수 있다는 점도 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 352,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 5월)를 보면, 2004년식 다세대주택(퀸스빌, 59.19㎡)이 28,000만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 건물 연식이 조금 더 오래되었고 면적도 약간 작으나, 감정가는 35,200만원으로 상당한 차이를 보입니다.

또한, 내부 현황 파악의 어려움과 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

유사 물건의 실거래가와 감정가의 차이, 그리고 물건의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가 범위는 290,000,000원에서 320,000,000원 사이로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 세밀한 물건 조사와 주변 시세 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.