나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51390 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 32-1 플러스홈 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 '중곡역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 '중곡역' 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 15층 건물 내 지1층 지비01호외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

현황 근린생활시설임.

설비내역

화장실 및 위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기 시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m 내외, 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51390 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 능동로50길 14 (중곡동) 지하1층 비01호

용도: 근린상가

감정가: 354,000,000원

토지면적: 34.93㎡ (약 10.57평)

건물면적: 110.41㎡ (약 33.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주변 교통: 지하철 7호선 '중곡역' 남동측 인근에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 가능합니다.

* 주위 환경: 본건은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 본건 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 울진죽변수산업협동조합

* 임차인 현황:

* 임차인: 김정호 (김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2022-02-03

* 확정/배당신고일자: 2025-07-21

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 말소기준권리: 2020년 4월 29일 설정된 수협엔피엘대부주식회사 근저당 (을2)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 근저당 (을2)

* 가압류 (갑4)

* 임의경매 (갑5)

* 압류 (갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:' 항목만 기재되어 있고 구체적인 내용은 없습니다. 현재 파악된 정보상으로는 매수인이 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 2,004,400,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 지하철 7호선 중곡역 인근의 근린상가로, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 주변 상업 시설: 홈플러스 익스프레스 중곡점, 미용실, 마사지샵, 모텔 등이 인근에 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

* 활용 가능 업종: 근린상가로서 소매점, 사무실, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 중곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 본건 토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 주변에 학교 시설이 있음을 시사합니다. (최종 확인 필요)

* 편의시설: 홈플러스 익스프레스, 전통시장, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 혼재: 본 건물은 공동주택(다세대주택)과 근린생활시설이 함께 있는 집합건물로, 주거 공간과의 공용 부분 사용 및 관리에 있어 마찰이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 건축 시 층고 및 용적률에 제한이 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채무의 근본적인 원인에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 파악되지 않아, 현황 조사 시 실제 점유 관계 및 협의가 필요한 부분이 있을 수 있습니다 (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 중곡역 역세권에 위치한 근린상가로서, 접근성이 양호하고 다양한 업종으로의 활용이 가능한 장점을 가지고 있습니다. 권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 내 주거 공간과의 혼재, 용도지역상 건축 제한, 그리고 높은 총 채권액 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 중곡역 인근으로 유동인구 흡수에 유리하며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 용도로 다양한 사업을 영위할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 소멸되는 권리가 많아 명도 및 권리 분석이 비교적 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건에 대한 정확한 시세 정보 및 주변 유사 물건의 낙찰가율 등 추가적인 시장 조사가 이루어져야 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 감정가 354,000,000원을 기준으로, 지역별 부동산 동향 및 본 물건의 구체적인 상태를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.