나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9931 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9931 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9931 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제401호 | 감정가: 234,000,000원 | 최저가: 234,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9931 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9931 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 234,000,000원

건물면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

토지 지분율: 1679.96

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2019년 03월 22일

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 신화중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 본 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 북측으로는 폭 6미터 정도의 포장도로에, 동측으로는 폭 4미터 정도의 막다른 도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 주변으로 신화중학교를 비롯한 다수의 학교가 있으며, 공원 및 문화시설, 편의점, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능한 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매 절차가 개시되었습니다. 본 건의 권리 분석에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '주의사항'에 명시된 내용입니다. 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 매각의 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인이 인수하는 별도의 권리 부담은 없을 가능성이 높으나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지가 있으므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부 확인 및 후속 조치에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

양천구 신월동은 서울의 안정적인 주거 지역 중 하나로, 다양한 형태의 주택이 밀집해 있습니다. 본 물건이 소재한 지역은 주로 주택가로 형성되어 있으며, 주변으로 지역 주민들의 일상생활에 필요한 소규모 근린생활시설(상점, 식당, 학원 등)이 발달해 있습니다. 대규모 쇼핑몰이나 상업 중심지는 인근 지역(예: 목동)으로의 접근을 통해 이용할 수 있으며, 본건 자체의 상권은 지역 기반의 소규모 상업 기능에 집중되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

생활 환경 측면에서 본 건은 신화중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 공원 및 문화 체육 시설이 자리하고 있어 여가 활동에도 용이한 편입니다. 2019년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등 현대적인 주거에 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근도 원활합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인과 관련된 명확한 조건입니다. 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 제시한 만큼, 임차인이 이 조건을 이행하지 않을 경우 매수인이 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 본건 토지는 '건축허가·착공제한지역', '수평표면구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등으로 지정되어 있습니다. 특히 '건축허가·착공제한지역'으로 지정된 점은 향후 건물의 증축, 개축, 대수선 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있음을 시사합니다. 더불어, 해당 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어(2024.6.4.~2025.8.30. 기간) 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 2019년 준공의 비교적 신축 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 2억 3천 4백만원 대비 면적이 소형(건물 약 8평, 토지 약 5평)으로, 1인 가구 또는 소규모 투자용으로 고려해볼 수 있습니다. 입지적으로는 주택가로서 조용하고 안정적인 주거 환경과 함께, 신화중학교 인근이라는 점, 그리고 양호한 교통 여건이 장점으로 꼽힙니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 임차인과의 보증금 관련 조건 및 임차권등기 말소 의무입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않을 경우 매수인의 부담이 커질 수 있으므로, 법적 검토 및 임차인과의 원만한 합의가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한사항들을 인지하고 향후 활용 계획에 반영해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 소형 주택: 2019년 준공된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 소형 면적은 수요가 꾸준한 편입니다.

편리한 생활 인프라: 학교, 공원, 근린생활시설 등이 인접해 있어 주거 생활이 편리하며, 대중교통 접근성도 양호합니다.

권리관계 명확화 시 기회: 임차인 관련 조건만 명확히 해결된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

향후 개발 가능성 (제한적): 당장은 건축 제한이 있으나, 장기적으로 도시 계획 변화에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계