나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9884 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9884 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9884
• 주소: 서울특별시 강서구 방화대로 351 마곡제이엠팰리스, 제13층 제1301호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9884 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로 351 마곡제이엠팰리스, 제13층 제1301호 | 감정가: 327,000,000원 | 최저가: 209,280,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9884 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9884 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 327,000,000원

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

토지 지분율: 1142.3000000000002

건물면적 (전용면적): 24.50㎡ (약 7.41평)

건물 지분율: 2450.5

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

감정평가서요약:

- 위치 및 주위환경: 방화1동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

- 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 13층 건물 중 제13층 제1301호 (사용승인일: 2021년 8월 19일). 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

- 이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 동측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역입니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 방화1동주민센터 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물, 학교 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철 9호선 신방화역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측으로는 왕복 6차선 도로와 접하고 있어 시내 접근성 또한 우수합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 장OO, 채무자 역시 장OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 인수되는 권리는 없으나, 매각물건명세서상 특이사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 해당 임차인과의 보증금 관련 문제가 매수인이 인수하지 않도록 정리되었음을 의미하나, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 방화동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있어 안정적인 주거 및 상업 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 마곡지구와 인접해 있어 지속적인 개발 및 인구 유입 효과를 누릴 수 있는 지역입니다. 신방화역 주변으로는 다양한 상가와 편의시설이 형성되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

2021년 8월 19일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 건물(13층 중 13층)에 위치해 있습니다. 전용면적 24.50㎡(약 7.41평)으로, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 신방화역 이용이 편리하며, 주변에 버스 정류장도 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '주의사항'에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각에 대한 사항을 철저히 확인해야 합니다. 임차인과의 협의 내용이나 관련 절차에 대한 이해가 필요합니다.

둘째, 물건 소재지가 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항시설법)으로 지정되어 있어, 김포공항과 인접해 있습니다. 이로 인해 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. 검색 결과에 따르면, 방화동 지역은 공항 소음 피해 대상 지역에 포함될 가능성이 있으며, 여름철 등 특정 시기에는 소음으로 인한 불편이 있을 수 있다는 의견이 있습니다. 다만, 인접 지역에 비해 소음이 덜한 편이라는 의견도 존재합니다.

셋째, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

넷째, 임대 관계가 불명확하여 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택으로, 신방화역 역세권에 위치하고 있어 입지적 장점이 있습니다. 마곡지구의 발전과 함께 가치 상승을 기대해볼 수 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 임대차 관련 명도 문제, 공항 소음 가능성, 기타 개발 제한 구역 지정 등은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 누릴 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역과 인접하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 마곡지구 인근: 마곡지구 개발의 수혜를 받을 수 있는 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 아파트, 상업시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 생활이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

투자를 고려하신다면, 임대차 관계 및 명도 관련 사항, 항공기 소음의 정도 등을 사전에 철저히 조사하고, 관련 법규 및 제한사항을 면밀히 검토하시는 것이 중요합니다.1.서울남부지방법원 2025타경9884 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9884 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 327,000,000원

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

토지 지분율: 1142.3000000000002

건물면적 (전용면적): 24.50㎡ (약 7.41평)

건물 지분율: 2450.5

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

감정평가서요약:

- 위치 및 주위환경: 방화1동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

- 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 13층 건물 중 제13층 제1301호 (사용승인일: 2021년 8월 19일). 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

- 이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 동측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역입니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 방화1동주민센터 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물, 학교 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철 9호선 신방화역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측으로는 왕복 6차선 도로와 접하고 있어 시내 접근성 또한 우수합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 장OO, 채무자 역시 장OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 인수되는 권리는 없으나, 매각물건명세서상 특이사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 해당 임차인과의 보증금 관련 문제가 매수인이 인수하지 않도록 정리되었음을 의미하나, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 방화동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있어 안정적인 주거 및 상업 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 마곡지구와 인접해 있어 지속적인 개발 및 인구 유입 효과를 누릴 수 있는 지역입니다. 신방화역 주변으로는 다양한 상가와 편의시설이 형성되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

2021년 8월 19일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 건물(13층 중 13층)에 위치해 있습니다. 전용면적 24.50㎡(약 7.41평)으로, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 신방화역 이용이 편리하며, 주변에 버스 정류장도 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '주의사항'에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각에 대한 사항을 철저히 확인해야 합니다. 임차인과의 협의 내용이나 관련 절차에 대한 이해가 필요합니다.

둘째, 물건 소재지가 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항시설법)으로 지정되어 있어, 김포공항과 인접해 있습니다. 이로 인해 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. 검색 결과에 따르면, 방화동 지역은 공항 소음 피해 대상 지역에 포함될 가능성이 있으며, 여름철 등 특정 시기에는 소음으로 인한 불편이 있을 수 있다는 의견이 있습니다. 다만, 인접 지역에 비해 소음이 덜한 편이라는 의견도 존재합니다.

셋째, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

넷째, 임대 관계가 불명확하여 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택으로, 신방화역 역세권에 위치하고 있어 입지적 장점이 있습니다. 마곡지구의 발전과 함께 가치 상승을 기대해볼 수 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 임대차 관련 명도 문제, 공항 소음 가능성, 기타 개발 제한 구역 지정 등은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 누릴 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역과 인접하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 마곡지구 인근: 마곡지구 개발의 수혜를 받을 수 있는 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 아파트, 상업시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 생활이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

투자를 고려하신다면, 임대차 관계 및 명도 관련 사항, 항공기 소음의 정도 등을 사전에 철저히 조사하고, 관련 법규 및 제한사항을 면밀히 검토하시는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계