나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9884 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화1동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노선을 따라 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 ""신방화역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 중 제13층 제1301호로서,
(사용승인일 : 2021.08.19)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경9884 (1) 서울남부지방법원 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 274-2번지 마곡제이엠팰리스 제13층 제1301호에 소재한 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 327,000,000원이며, 토지면적은 11.42㎡(약 3.45평), 건물면적은 24.50㎡(약 7.41평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화1동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 동측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2025년 05월 09일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권금액 325,000,000원)입니다.

따라서, 강제경매 개시결정 이전에 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존은 2021년 08월 30일 장진환 명의로 이루어졌습니다.

을구의 주택임차권(장선희, 325,000,000원, 2023년 09월 07일 접수)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

1.2. 2.임차인 분석

* 임차인: 배복동

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-19

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 관련하여 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 0원이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장선희)

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2023-09-07

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (배복동 임차인의 보증금이 0원이므로)

1.3. 상권분석

대상 물건은 노선을 따라 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물, 학교 등이 소재하는 지역에 위치하여, 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

인근에 지하철역이 있어 접근성이 좋으며, 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 기재되어 있어, 복합적인 상권의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 신방화역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 주변에 학교들이 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 상업 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 13층 건물 중 13층에 위치하여 조망권이 좋을 수 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 13층 건물 중 제1301호이며, 사용승인일은 2021년 08월 19일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 배복동 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 전입 신고되어 있으며 대항력이 있는 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수입니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 절차를 거치고 있어, 이전 입찰자의 잔금 미납 사유 등을 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건: 주택도시보증공사 관련 인수 조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권 승계인의 잔액 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각입니다. 또한, 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반 경매보다 높으니 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 이력, HUG 관련 복잡한 조건 등 잠재적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 배복동 임차인의 '대항력 있음' 상태와 보증금/차임 0원의 기재는 명확한 확인이 필요하며, HUG 관련 조건의 세부 내용을 숙지하고 법적 검토를 철저히 하는 것이 중요합니다. 재매각이므로 이전 입찰자의 포기 사유를 파악하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 복합 용도 지역: 주거 및 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 있습니다.

* HUG 보증 관련 쟁점: HUG 관련 보증금 문제가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 임차권 및 강제경매 기록을 고려할 때, 권리 관계는 명확히 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 특별 명도 조건에 따라 잔금 지급 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 "마곡팰리스"의 매매가 306,000,000원 (전용면적 38.95㎡)을 참고할 때, 본 물건(전용면적 24.50㎡)의 감정가 327,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

재매각으로 인한 유찰 가능성과 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, HUG 관련 조건 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 분석과 위험 요인을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90~95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 300,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

(참고: 인수 보증금은 0원으로 계산에서 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.