나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9691 [1] 서울특별시 양천구 신월동 418-4 탑건위너빌아파트 제2층 제비202호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9691 [1] 서울특별시 양천구 신월동 418-4 탑건위너빌아파트 제2층 제비202호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경9691 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 418-4 탑건위너빌아파트 제2층 제비202호 | 감정가: 433,000,000원 | 최저가: 346,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9691 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 418-4 탑건위너빌아파트 제2층 제비202호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 433,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 구조 정보

건물 전용면적: 77.45㎡ (약 23.43평)

건물 공급면적: 약 100~105㎡ 추정 (약 30~32평형 추정)

토지 면적: 35.17㎡ (약 10.64평)

건물의 구조: 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 9층 건물 중 2층 (2002.02.08. 사용승인)

1.3. 특이사항 및 제한사항

소유자/채무자: 김OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 본건은 *유동화물건(NPL)*으로, 채권자의 매각 의지가 높을 것으로 예상됩니다.

주요 제한사항: 도시지역, **제3종일반주거지역**으로 용적률 잠재력이 우수하나, 공항시설법에 따른 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 등의 **고도제한** 규제를 받고 있어 향후 재건축/재개발 시 사업성에 영향을 줄 수 있는 요소가 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 강서초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 지하철역과의 거리는 다소 있는 편이어서 버스나 차량 이동이 필수적인 입지입니다.

2.3. 생활정보 및 편의시설

교육시설: 강서초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 편리합니다.

상권분석: 주위에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

2.4. 혐오시설 검토

양천구는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있습니다. 해당 시설은 과거 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 주민지원시설로 운영되며 영향권(300m 내) 주민에게는 지원 혜택이 제공되고 있습니다. 본건은 소각장 영향권 내에 해당하는지 면밀한 현장 확인이 필요하며, 인근 주민의 인식은 개선되고 있으나 매수 결정 전 반드시 해당 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 진행 구분

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로, 건물의 전부와 대지권(토지 지분)이 매각에 포함되므로 안전합니다. 경매구분은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매입니다.

3.2. 채권 관계 및 인수사항

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 유동화 회사(유OOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다. 임대 관계는 미상으로 보고되어 있으나, 경매의 특성상 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, **정확한 인수 권리 및 임차인 유무는 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.** 현재 보고서의 정보만으로는 미신고 임차인의 존재 여부를 알 수 없으므로, 명도(인도명령 신청 등) 리스크를 최소화하기 위해 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 필수입니다.

4. 투자 잠재력 및 리스크 분석

4.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대 관계 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우나 또는 소유자 점유 시 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

입지적 리스크: 공항시설법에 따른 고도제한으로 인해 향후 건축물의 신축 또는 증축에 제한이 따를 수 있으며, 이는 미래 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

환경 리스크: 양천자원회수시설과의 거리에 따라 주거 쾌적성 및 시세에 미치는 영향을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 사용승인일이 2002년으로 건축된 지 20년 이상 경과한 아파트입니다. *제3종일반주거지역*이라는 용도지역은 주택 밀집 지역에서 비교적 높은 용적률을 활용할 수 있는 장점을 가지지만, *공항 고도제한*이라는 명확한 규제가 복합적으로 작용하고 있습니다.

투자 포인트:

1. 4억원 초반대의 서울 아파트 (전용 약 23평) 물건으로, 비교적 적은 금액으로 서울의 주거용 부동산에 접근할 수 있는 기회입니다.

2. 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경 개선 사업에 대한 장기적인 기대감은 유지할 수 있습니다.

3. 유동화물건(NPL)으로 매각 의지가 강하여, 시장 상황에 따라 빠른 낙찰 또는 가격 조정 가능성이 있습니다.

4.3. 결론 및 추천

*경매 컨설턴트 의견:* 본 물건은 서울 외곽 지역이지만, 3종 일반주거지역의 장점과 20평대 중반 아파트라는 실수요층이 두터운 평형을 갖추고 있습니다. 입찰 전, 반드시 고도제한으로 인한 시세 영향과 양천자원회수시설의 체감 거리를 현장에서 확인하고, 명도 리스크를 최소화하기 위한 전략을 수립하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 철저한 임장과 권리 분석을 통해 안전마진을 확보한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계