나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102834 [1] 서울특별시 종로구 관수동 98-1 종로하이뷰디아트 4층411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더봄 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로3가 소재 '종로3가역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 청계천 주변 전문 공구상가 및 근린생활시설, 업무용 빌딩, 오피스텔 등으로 형성되어 있는 상업지대로서 제반 입지여건 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 지하철역 1,3,5호선 환승역인'종로3가역' 및 2,3호선 환승역인 '을지로3가역', 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상13층 건물 내 4층 411호로서,
(사용승인일 : 2020.09.11)
외 벽 : 석재타일 붙임 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감,
창 호 : 알루미늄 프레임 페어글라스 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 빌트인 천장형에어컨, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(2014-03-27)(접합), 보행자우선도로(저촉), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심((4대문안)), 건축선(2022-03-18).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102834 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 관수동 98-1 종로하이뷰디아트 4층411호

용도: 오피스텔

감정가: 284,000,000원

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.8997㎡ (약 1.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

건물지분: 21.44㎡ (약 6.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 입지조건

2.2. 1.주변 환경 및 위치

본 물건은 서울특별시 종로구 종로3가에 위치하며, 지하철 1, 3, 5호선 환승역인 '종로3가역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 청계천을 중심으로 전문 공구상가, 근린생활시설, 업무용 빌딩, 오피스텔 등이 밀집된 상업지대로 형성되어 있어 입지 여건은 우수한 편입니다. (출처: 감정평가서 요약)

주소지: 서울특별시 종로구 관수동 98-1번지 (종로 하이뷰 디아트)

도로명 주소: 서울특별시 종로구 종로18길 37 (관수동)

2.2. 2.교통 상황

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 지하철 1, 3, 5호선 환승역인 '종로3가역'과 2, 3호선 환승역인 '을지로3가역'이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 교통사정은 매우 양호한 편입니다. (출처: 감정평가서 요약)

2.3. 권리분석

2.3. 1.권리 내역 요약

본 물건의 말소기준권리는 2025년 5월 1일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매(갑5)입니다. 선순위로 2020년 11월 24일 접수된 김승환 명의의 소유권이전 1번 신탁등기 말소(갑2)가 있으며, 2023년 1월 11일 접수된 정영식 명의의 주택임차권(을3, 보증금 220,000,000원)이 존재합니다. (출처: 집합건물 등기부 요약)

2.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 정영식)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-23

* 확정일자: 2020-12-16

* 대항력: 있음

* 비고: (출처: 임차인 현황)

2.3. 3.인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권등기(2023.1.11. 등기)가 있습니다. 해당 임차인의 보증금반환채권이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액의 범위에서 매수인이 인수하게 됩니다. (출처: 물건명세서)

또한, 특이사항 및 특수물건정보에 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 있다고 명시되어 있습니다. (출처: 특이사항, 특수물건정보)

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명세에 따라 잔액 인수 가능성이 존재하므로, 임차인의 배당 현황을 면밀히 확인해야 합니다. (출처: 임차인 현황, 물건명세서)

2.4. 상권분석

2.4. 1.지역 특성

본 물건이 위치한 서울특별시 종로구 관수동은 서울의 핵심 도심 지역으로, 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다. 청계천과 인접하여 직주근접성이 우수하며, 다양한 상권이 발달해 있어 활동성이 높습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 기대됩니다. (출처: 감정평가서 요약)

2.4. 2.주변 시설

주변에는 전문 공구상가, 일반 소매점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 풍부합니다. 또한, 업무용 빌딩이 많아 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 주변 상권 특성을 고려할 때, 심각한 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

2.5. 생활정보

2.5. 1.건물 구조 및 설비

본 물건은 2020년 9월 11일 사용 승인된 '종로 하이뷰 디아트' 건물 내 4층 411호입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지하 4층, 지상 13층 규모이며, 본건은 지상 4층에 위치합니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있으며, 빌트인 천장형 에어컨, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비가 설치되어 있습니다. (출처: 감정평가서 요약, 건축물표제부)

2.5. 2.이용 현황

현재 본 물건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 복합 용도 사용이 가능합니다. (출처: 감정평가서 요약, 건축물표제부)

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1.권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 존재입니다. 보증금 220,000,000원의 주택임차권이 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있지만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명세에 따라 인수 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 정확한 현황 파악이 필요합니다. (출처: 임차인 현황, 물건명세서, 집합건물 등기부 요약)

2.6. 2.기타 리스크

본 물건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 비율이므로, 입찰 시 필요한 자금 계획을 철저히 세워야 합니다. (출처: 주의사항)

토지이용계획상 방화지구, 지구단위계획구역, 도로 및 철도 저촉, 가축분뇨법, 군사기지법, 도시정비법, 수도권정비계획법, 중점경관관리구역, 서울도심, 건축선 등 다수의 규제사항이 존재하나, 이는 도심 지역에서 통상적으로 나타나는 사항으로, 물건의 가치에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

2.7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 도심지인 종로구에 위치한 신축급 오피스텔로, '종로3가역' 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 2020년 준공된 건물로 상품성 또한 우수합니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 이를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 특별매각조건으로 인한 높은 입찰 보증금 부담도 감안해야 합니다.

2.8. 투자 포인트

* 최중심 도심지 역세권 오피스텔로 높은 미래 가치 및 투자 안정성 확보.

* 2020년 준공 신축급 건물로 빠른 임대화 및 상품성 우수.

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 시세 대비 저가 매수의 기회로 활용 가능.

* 활발한 배후 수요(업무지구, 상업시설)로 인한 꾸준한 임대 수익 기대.

2.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 '종로 하이뷰 디아트' 내 전용면적 약 18.16㎡ 규모의 오피스텔이 2025년 9월 20일에 250,000,000원, 2024년 7월 18일에 245,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (출처: 제공된 JSON 데이터)

본 물건의 건물면적은 21.44㎡로, 전용면적 기준으로는 약 3.28㎡가 더 넓습니다. 단순 면적 비례로 환산 시 시장 가치가 더 높을 수 있으나, 제공된 JSON 데이터 상 가장 높은 거래가는 250,000,000원입니다. 감정가는 284,000,000원으로 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

선순위 임차인의 보증금 220,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당에서 처리될 가능성이 높으나, 만약 잔액이 인수될 경우 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 현재 시장 시세인 24,500,0000원 ~ 25,000,000원 (18.16㎡ 기준)을 고려하여, 본건의 면적(21.44㎡) 및 인수 리스크 가능성, 그리고 특별매각조건(입찰보증금 20%)을 감안할 때, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (출처: 제공된 JSON 데이터, 임차인 현황, 물건명세서, 주의사항)

최적의 입찰가는 법원 매각 절차 진행 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.