나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102706 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1546-13 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 소재하는 ""서초중학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""서초역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 1993-11-10)

외 벽 : 벽돌붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 5m, 남동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:
건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102706 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1546-13 3층301호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 18.4억 (1,840,000,000원)

* 토지면적: 84.00㎡ (25.31평)

* 건물면적: 136.92㎡ (41.42평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 서초동에 소재하는 "서초중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "서초역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 1993-11-10)

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 약 5m, 남동측으로 약 6m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을17 근저당 (2023-01-13, 웰릭스에프앤아이대부주식회사)

* 등기부채권 총액: 12.75억 (1,275,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고 (대항력 없음)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-04-17

- 확정일자:

- 배당신고일자:

- 비고:

* 임차인: 주식회사락희앤컴퍼니 (대항력 없음)

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 3,000,000원

- 전입일자: 2025-04-17

- 확정일자: 2025-04-16

- 배당신고일자: 2025-06-25

- 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (인수하는 임차인 보증금 없음)

1.4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 주거지역 내에 속해 있습니다.

* 주변에는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주택가로서의 입지를 갖추고 있습니다.

* 지하철 2호선 서초역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서초중학교 북동측 인근에 위치하며, 이는 지역 내 교육 시설 접근성을 나타냅니다.

* 복합적인 상권보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서초역 및 다수의 버스노선을 이용할 수 있어 서울 도심 및 강남권 접근성이 우수합니다.

* 교육: 서초중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 양호합니다. (기타 교육시설은 추가 확인 필요)

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (대형마트, 백화점 등은 차량 이동 필요)

* 주거환경: 조용한 주택가로서 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 임차인 현황과 실제 점유 관계를 면밀히 확인해야 합니다. (제공된 정보상 대항력 있는 임차인은 없으나, 추가 확인 필수)

* 건축물 노후: 1993년 사용승인된 건물로, 준공 후 30년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 (2025.3.24.~2025.9.30.)으로, 특정 용도(아파트) 사용 시 허가가 필요하며, 이는 향후 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 공동담보: 동일한 채무를 담보로 제공된 물건이 더 있을 수 있으므로, 관련 채무 관계를 추가 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 서초동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축연령은 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있으며 주택으로 이용 중에 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부상태를 취득하게 됩니다.

다만, 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 건축연령에 따른 향후 관리 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서초동 역세권 입지: 지하철 2호선 서초역 인근의 희소성 있는 주거 지역 물건입니다.

* 교통 편리성: 강남 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 직주근접 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 재건축 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 18.4억 (1,840,000,000원)

* 유사 물건 시세 분석:

- 제공된 최근 매매/임대 정보 분석 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 물건들은 약 46,517,143원/평 수준의 거래가를 형성하고 있습니다.

- 이는 본건의 건물 면적(41.42평) 기준으로 환산 시 약 19.29억 수준의 시장 가치를 나타냅니다.

- 본건의 감정가(18.4억)는 이러한 시장 분석 결과와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 인수 보증금: 0원 (인수하는 임차인 보증금 없음)

* 예상 입찰가: 19.0억 (1,900,000,000원)

* 제안 사유: 감정가 및 유사 물건 시세를 종합적으로 고려한 적정 입찰가로, 낙찰 가능성과 수익성을 확보하기 위한 금액입니다. (경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

1.10. 주변 환경 (혐오시설 유무)

* 제공된 정보와 종합적인 주변 환경 조사를 바탕으로, 본 물건지(서울특별시 서초구 서초동 1546-13) 주변에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 일반적인 주택가 환경이 유지되고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.