나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102792 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 비동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102792 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 B동 5층 501호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 623,000,000원

토지 면적: 14.36㎡ (약 4.34평)

건물 면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

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서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 더힐 B동 5층 501호에 해당합니다.

단지명은 '더힐'이며, 준공은 2021년 1월 15일입니다.

주변 교통 상황은 도보 이용 가능한 지하철역이 존재하며 (예: 역삼역, 선릉역 등, 정확한 거리 및 도보 시간은 추가 확인 필요) 버스 노선 또한 다수 운행 중으로 대중교통 이용이 편리합니다.

강남 핵심 업무지구 및 상업지구와 인접하여 유동인구가 많고, 주변 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 역삼동의 특징을 보입니다.

1.2. 권리분석

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본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(신평화)이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(을구 1번)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

다만, 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 경우 매수인이 인수하는 보증금은 없을 수 있습니다.

그러나 '물건명세서 참고사항'에 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

말소기준권리는 임차인 신평화의 강제경매개시결정(갑7)으로, 권리총액은 590,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 590,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2022-04-07

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

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본 물건이 소재한 역삼동 일대는 서울의 대표적인 중심업무지구(CBD) 및 상업지구로서 풍부한 배후수요와 높은 유동인구를 자랑합니다.

다양한 금융기관, 법률 사무소, IT 기업 등이 밀집해 있어 직주근접 수요가 높으며, 주변에 대형 오피스 빌딩과 상가 시설이 발달해 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2021년 준공된 유사 면적(약 8.3평)의 '더힐스' 건물(역삼동 664-1)이 2026년 7월 4일 58,000,000원(5억 8천만원)에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(6억 2천3백만원) 및 임차인 보증금(5억 9천만원)과 비교했을 때 중요한 시세 판단 근거가 됩니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설: 강남의 주요 상업지구에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. (정확한 시설 위치 및 거리 확인 필요)

* 건물 정보:

* 건물명: 더힐

* 준공일: 2021년 1월 15일 (사용승인일 기준)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 총 세대수: 40세대

* 주차: 총 30대 (자주식 17대, 기계식 13대)

* 전용면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

* 공급면적: (제공된 정보로는 정확한 공급면적 확인 어려움, 전용면적 기준)

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 임차인 신평화는 대항력을 갖추고 있으며, '물건명세서 참고사항'에 따라 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되므로 최종 확인 필수)

* 높은 인수 보증금: 만약 보증금 590,000,000원 전액을 인수해야 한다면, 이는 감정가(623,000,000원)와 유사한 금액으로, 실질적인 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다.

* 시세 대비 감정가: 유사 면적의 최근 매매 사례(5억 8천만원)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(6억 2천3백만원)가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. (별도 확인 필요)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 강남구 역삼동이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 신축급 도시형생활주택입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 만약 보증금 전액 인수 시, 이는 실질적인 총 투자 비용을 크게 높이는 요인이 됩니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실이라면 임차인 변제가 원활하게 이루어져 매수인의 부담이 없을 수 있으나, 이와 반대되는 명시적인 인수 가능성 언급이 있어 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

유사 물건의 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 강남구 역삼동의 안정적인 수요를 바탕으로 한 투자 가치.

* 2021년 준공된 신축급 건물로 상품성 우수.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 임대 수익 목적 투자에 적합.

* (인수 보증금 리스크 해소 시) 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 변수는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에서는 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있어 상반된 정보를 보이고 있습니다.

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이 사실이라면, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 것이므로, 매수인은 낙찰가 외 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

이 경우, 유사 면적의 최근 거래가(5억 8천만원)와 본 건의 감정가(6억 2천3백만원)를 고려하여, 시세 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기준으로 할 때, 합리적인 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 550,000,000원 ~ 580,000,000원

*참고사항: 만약 임차인의 보증금 590,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 물건의 시세(약 5.8억 ~ 6.23억)를 초과하게 되므로, 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 이러한 최악의 시나리오를 고려할 경우, 입찰가는 현저히 낮아져야 하며, 이는 본 예상 입찰가와는 별개로 판단해야 합니다. 본 예상 입찰가는 권리상 인수 보증금이 없다는 전제 하에 산정되었습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.