나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102818 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-41 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 인헌고등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 연립주택,단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 남부순환로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철2호선 낙성대역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브 아스팔트슁글 3층건 내 지하층 101호로서
외벽: 치장벽돌쌓기 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북서측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

1.1. 1.사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102818 (1)

1.1. 2.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 3.채권자: 주OO

1.2. 물건현황

1.2. 1.소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-41 지하층101호

1.2. 2.용도: 다세대주택

1.2. 3.건축년도: 1990년 (사용승인 1991년 5월 16일)

1.2. 4.총면적(대지권): 23.57㎡ (약 7.13평)

1.2. 5.건물면적(전유면적): 39.26㎡ (약 11.87평)

1.2. 6.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 7.감정가: 1억 4천 5백만 원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 인헌고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리 지하철 2호선 낙성대역이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

토지 형상은 세장형이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상황

지적도상 북서측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 2025년 4월 7일자 광명시 압류 (갑3)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 8번 주택임차권 (주원우, 2024년 7월 15일 등기).

해당 임차권은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액 범위 내에서 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인현황

3.2. 1.임차인: 주 (주원우)

3.2. 2.보증금: 1억 1천만 원

3.2. 3.차임: 0원

3.2. 4.전입일자: 2022년 4월 19일

3.2. 5.확정일자: 2022년 3월 28일

3.2. 6.배당신고일자: 2024년 7월 15일

3.2. 7.대항력: 있음

3.2. 8.비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 금액만큼 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당 임차인에게 적용됩니다. (본건의 경우 보증금 금액은 명확하나, 배당 여부에 따라 인수 부담 발생)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건이 위치한 봉천동은 주거 지역이 발달한 곳으로, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다.

남부순환로 인근에 위치하여 지역 내 이동 및 수도권 접근성이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육및편의시설

인헌고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 낙성대역(지하철 2호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다수의 주택이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변환경

주변이 조용한 주거 지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

제공된 정보에 따르면 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인인수부담

대항력 있는 임차인 주 (보증금 1억 1천만 원)의 보증금 전액 또는 일부가 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 투자 비용이 증가합니다.

6.2. 건물노후화

건축 연도(1991년 사용승인)를 고려할 때, 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역규제

제2종일반주거지역(7층 이하), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크로 작용합니다.

감정가 대비 임차인 보증금 인수 가능성을 신중하게 고려하여 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지적강점

서울 관악구 봉천동이라는 입지적 장점을 가지며, 지하철 2호선 낙성대역 이용이 가능합니다.

인헌고등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

8.2. 시세대비가치

주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 높을 수 있으나, 임차인 인수 부담을 고려하여 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

건물 면적 39.26㎡ (약 11.87평), 지하층, 1991년 준공된 본건의 감정가는 1억 4천 5백만 원입니다.

유사 조건의 인근 다세대주택 매매 사례(2026년 5월, 45.72㎡, 1억 3천만 원)를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가산정

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 1억 1천만 원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

이는 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

따라서, 임차인 인수 부담을 충분히 반영하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

감정가(1억 4천 5백만 원) 및 참고 시세(1억 3천만 원), 그리고 1억 1천만 원의 인수 가능 보증금을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가: 9천 5백만 원 ~ 1억 5백만 원

최종 제안 입찰가: 1억 원

*주의: 상기 입찰가는 임차인 보증금 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정하고 산정되었으며, 실제 배당 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.