나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33499 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 656-11 임야 경매
매각기일: 2026-03-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33499 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 656-11 임야 경매
- 사건번호: 2024타경33499
- 주소: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 656-11
- 용도: 임야
정읍지원 경매2계 2024타경33499 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 656-11 | 감정가: 2,281,366,000원 | 최저가: 1,117,869,000원 | 용도: 임야
1. 정읍지원 2024타경33499 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 정읍지원 2024타경33499 (1)
소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 산66-15
용도: 임야
감정가: 2,281,366,000원
토지면적: 7,698.00㎡ (약 2,328.7평)
건물면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각 (일괄매각)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 전OOOOO
1.2. 물건 현황 및 상세 정보
총 토지 면적은 7,698.00㎡ (약 2,328.7평)입니다. 본건은 임야로, 여러 필지(기호)로 구분되어 있으며, 각 필지별 현황이 상이합니다.
기호 1, 9, 10번 필지는 부정형 경사지로 현재 자연림 상태입니다.
기호 2, 4, 7번 필지는 부정형 경사지로 조사일 현재 대부분 도로로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '전' 및 '임야'이나, 현황은 도로로 사용되고 있습니다.
기호 3, 6번 필지는 부정형 평지 토지로서 현재 나지 상태입니다.
기호 8번 필지는 사다리형 경사지로 현재 임야로 이용 중입니다.
건물 면적은 0.00㎡이며, 매각 대상에 포함되지 않는 이동식 주택, 컨테이너, 간이 축구장 등의 제시외 물건이 일부 소재하고 있습니다.
인접 도로 상태는 다음과 같습니다.
기호 1번 필지는 지적도상 맹지입니다.
기호 2, 4, 7번 필지는 현황 도로 등으로 이용 중입니다.
기호 3번 필지는 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 이용합니다.
기호 6번 필지는 서측과 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 이용합니다.
기호 8번 필지는 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 이용합니다.
기호 9번 필지는 북측과 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 이용합니다.
기호 10번 필지는 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 이용합니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.
기호 1, 4-10번 필지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종 사육제한), 준보전산지.
기호 2번 필지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종 사육제한), 영농여건불리농지.
기호 3번 필지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종 사육제한).
특이사항 및 주의사항으로는 농지취득자격증명(목록 2, 3번 매수 시 필수, 미제출 시 보증금 몰수, 복구계획서 제출 필요 가능성), 분묘기지권(인접지와 경계 불분명한 곳에 소재), 재매각, 일괄매각, 맹지(목록1), 현황 도로 이용 필지(목록2,4,7), 제시외 물건 제외(간이축구장, 이동식주택, 컨테이너 등), 경계 확인을 위한 별도 지적 측량 요함 등이 있습니다.
1.3. 입지조건
본건은 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리에 위치하며, "상록해수욕장" 북동측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 펜션, 캠핑장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 아름다운 해변과 자연 경관을 배경으로 한 입지 조건을 갖추고 있습니다.
1.4. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 전OOOOO입니다. 특이사항으로 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 필요, 재매각 등의 사항이 있습니다. 맹지(목록1)에 대한 접근성 문제, 분묘기지권 존재 여부 및 그에 따른 분쟁 가능성, 농지 취득 관련 절차 및 제약 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 현황 도로로 이용 중인 필지(목록2,4,7)의 법적 지위 및 향후 도로 편입 가능성, 또는 토지 사용에 대한 민원 발생 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다. 제시외 물건이 매각에서 제외되므로, 현황과 공부상 차이를 명확히 인지하고 인수하는 권리가 있는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
1.5. 상권분석
본건은 관광지인 상록해수욕장 인근에 위치하며, 주변에 펜션, 캠핑장 등이 혼재되어 있어 관광객 수요와 관련된 잠재력이 있습니다. 농경지 및 임야 지역과 주택가가 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권과 관광객을 대상으로 하는 상권이 공존할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 숙박업, 체험 시설, 지역 특산물 판매점 등이 적합할 것으로 보입니다.
1.6. 생활정보
가장 가까운 상록해수욕장이 도보 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하여 레저 활동 및 휴식 공간으로 활용하기에 좋습니다. 주변에 농경지와 임야가 많아 전원적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통으로는 인근 버스 승강장을 이용할 수 있으나, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 부안군 소재지로 이동해야 할 가능성이 있습니다. 변산면사무소 등 행정 서비스는 비교적 가까운 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.
1.7. 잠재적 리스크
접근성: 목록 1번 필지는 지적도상 맹지이므로, 실제 통행이 가능한지에 대한 정확한 확인이 필요하며, 도로 확보 방안이 마련되지 않으면 활용에 제약이 따를 수 있습니다.
농지 취득: 목록 2, 3번 필지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 복구계획서 제출 필요성 등 관련 절차가 복잡하거나 까다로울 수 있습니다. 미제출 시 보증금 몰수는 물론, 취득 자체가 불가능할 수도 있습니다.
분묘기지권: 인접지와 경계가 불분명한 곳에 분묘가 소재하므로, 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.
현황 도로 이용 필지: 목록 2, 4, 7번 필지가 현황 도로로 이용되는 경우, 토지 소유권 행사 및 이용에 있어 제한이 있을 수 있습니다. 실제 도로로 이용되는 토지 소유자 또는 인근 주민과의 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다.
지적 불일치: 공부상 지목과 현황이 다른 필지들이 있어, 추후 지목 변경 등 행정 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
개발 제한: 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 토지이용계획에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.
재매각: 재매각 물건은 최초 입찰자가 잔금을 납부하지 않아 발생한 것으로, 물건 자체의 문제 또는 입찰자의 자금 조달 능력 부족 등 복합적인 요인이 작용했을 가능성이 있습니다.
혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 토지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 부안군 변산면 도청리에 위치한 임야 물건으로, 상록해수욕장 인근의 관광 잠재력과 자연 환경을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 22억 8천여만 원이며, 토지 면적은 약 2,328.7평입니다. 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 현황 도로로 이용 중이고, 맹지 필지도 존재합니다. 또한, 농지 취득 요건, 분묘기지권 등의 복잡한 권리 및 이용 제한 사항이 존재하여 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 토지 이용 계획상 제한 사항과 함께, 현황 도로 이용 필지의 법적 지위, 분묘 관련 법적 문제 등을 면밀히 검토해야 합니다.
1.9. 투자 포인트
관광지 인접: 상록해수욕장과 인접하여 향후 관광객 유치를 위한 숙박 시설, 체험 시설, 휴양 시설 등으로 개발할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
다양한 토지 이용 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 시 다양한 용도로의 개발 가능성이 있습니다. (단, 산지, 농지 관련 규제 확인 필수)
상대적으로 저평가 가능성: 여러 권리 및 이용 제한 사항으로 인해 일반 투자자들에게는 진입 장벽이 높게 느껴질 수 있으나, 이러한 복잡성을 해결할 수 있는 투자자에게는 상대적으로 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.
도로 접근성 개선 시 가치 상승: 맹지(목록1)와 현황 도로로 이용되는 필지(목록2,4,7)의 법적 문제를 해결하고 도로 접근성을 확보한다면, 토지 전체의 활용 가치가 크게 상승할 것입니다.
법원 정보
정읍지원 경매2계