나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58425 [1] 전라남도 광양시 도이동 산26-43 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 성황동 소재 "광양골약중학교" 북측 근거리에 위치하며, 주변은 자연림이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 시내버스 정류장 및 간선도로가 인근에 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

사다리 급경사로서, 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각·특별매각조건있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

순천지원 2024타경58425 (1)

소재지

전라남도 광양시 도이동 산26-43

용도

임야

감정가

25,066,000원

토지면적

330. 00㎡ (약 99.83평)

매각대상

토지일부지분매각 (165.99㎡, 약 50.21평)

경매구분

부동산강제경매

채권자

신한카드주식회사

특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항

지분매각·특별매각조건있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 성황동 소재 "광양골약중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

주변은 순수 산림지대로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: Appraisal Summary].

차량 접근은 가능하나, 인접 도로 상태는 맹지로서 도로와의 직접적인 연결이 없습니다 [cite: Appraisal Summary].

대중교통 이용은 인근 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite: Appraisal Summary].

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 완충녹지, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

특히, 주변 지역에서는 폐기물 처리 시설, 소각 시설 설치 등에 대한 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 잠재적인 환경 문제에 대한 고려가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 광주지방법원 순천지원의 강제경매로 진행 중인 물건입니다.

말소기준권리는 2024년 8월 16일 신한카드주식회사의 강제경매개시결정 등기입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 과정을 거쳐 주식회사 삼성골드밸리에서 이백주 씨에게 지분 전부가 이전되었으며, 이후 이백주 씨의 지분에 대한 강제 경매가 개시되었습니다.

과거 이백주 씨의 지분 전체가 42,500,000원에 매매된 이력이 있습니다 [cite: Land Registry Summary].

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 순수 산림지대에 위치한 임야로서, 일반적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다.

다만, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 장기적으로는 주거 관련 개발 가능성을 배제할 수는 없습니다.

주변 지역의 개발 계획이나 광양시의 도시계획 현황 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 자연림 지역으로 주거지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

가장 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, "광양골약중학교" 인근이라는 점을 고려할 때, 해당 학교와 관련된 생활권역이 존재할 수 있습니다.

차량 접근은 가능하나 맹지이므로, 실제 이용 시에는 불편함이 따를 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각 물건으로, 공유자우선매수권이 행사될 경우 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있으며, 매각이 여러 차례 유찰된 재매각 물건이라는 점은 일반적인 경매 물건보다 주의가 요구됩니다.

맹지라는 점은 건축 및 토지 이용에 있어 가장 큰 제약 조건이 될 수 있으며, 도로 접근성 확보를 위한 별도의 노력이 필요합니다.

급경사의 사다리형 토지 형태는 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

준보전산지, 완충녹지, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한 상태는 향후 토지 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

인근 지역에서 폐기물 처리 시설, 소각 시설 설치 등으로 인한 주민 민원이 지속적으로 발생하고 있어, 해당 지역의 환경적 민감성을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광양시 도이동에 위치한 임야 지분 경매 물건으로, 자연림 지역에 속하며 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

핵심적인 특징으로는 토지 일부 지분 매각, 맹지, 급경사, 그리고 공유자우선매수권 행사 가능성 등이 있습니다.

과거 해당 지분의 매매 사례가 있으나, 현재는 재매각 물건으로 진행되고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

산림 지역이라는 점과 맹지라는 제약 조건, 급경사 등은 부동산으로서의 직접적인 활용 가치를 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 가장 큰 투자 포인트는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있다는 점입니다. 향후 토지이용계획 변경이나 개발 계획 수립 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

또한, 주변의 다른 토지와의 경계를 명확히 하여 공유물 분할 등 합법적인 절차를 거치거나, 맹지 해소를 위한 도로 확보 방안을 마련한다면 활용도를 높일 수 있습니다.

이전 지분 매매가 42,500,000원이었던 점을 참고하여, 감정가 및 현재 시장 상황을 고려한 합리적인 투자 판단이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 25,066,000원입니다.

과거 해당 지분 전체가 42,500,000원에 매매된 이력이 있으며, 현재는 토지 일부 지분 매각으로 진행 중입니다.

맹지, 급경사, 지분매각, 공유자우선매수권 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 투자 가치는 신중하게 평가되어야 합니다.

따라서, 낙찰 가능한 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과와 투자자의 위험 감수 능력에 따라 결정될 것으로 보입니다.

단, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 신중하게 입찰가격을 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 20,000,000원에서 25,000,000원 사이로 고려해볼 수 있으나, 이는 보수적인 추정치이며 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.