나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59022 [1] 전라남도 여수시 화양면 안포리 1434-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59022 [1] 전라남도 여수시 화양면 안포리 1434-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경59022
• 주소: 전라남도 여수시 화양면 안포리 1434-4
• 용도: 전

순천지원 경매9계 2024타경59022 | 소재지: 전라남도 여수시 화양면 안포리 1434-4 | 감정가: 24,024,000원 | 최저가: 4,408,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경59022 (1)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 안포리 1434-4

용도: 전 (Farmland)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 24,024,000원

소유자/채무자/채권자: 박OO / 박OO / 박OO

1.2. 면적 및 매각 대상

토지면적: 364.00㎡ (약 110.11평)

건물면적: 0.00㎡

토지 지분율: 36400 (전체 지분)

매각 대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항:

1. 분묘 2기가 소재함. (분묘기지권 성립 가능성 높음)

2. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지 분석 및 현황

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 안포리 소재 "안정마을" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 묘지, 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

여수 해안 지역의 특성상 향후 개발 가능성이 있는 지역에 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황 및 도로

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 지적도상 맹지(Blind Land)이므로 건축 행위나 토지의 활용에 있어 도로 사용에 대한 별도의 확보가 필요합니다.

제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지(기호 1)는 완경사지대 내 사다리형의 토지입니다.

현재 묘지(분묘 2기)로 이용 중이며, 지목은 '전'이지만 실제로는 묘지로 사용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역으로 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하의 개발이 가능하여 향후 용도 변경 또는 개발 행위에 유리한 지역입니다.

다만, 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지라는 제한이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

매각 대상은 토지 전부이며, 건물은 없습니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 박OO으로 동일인으로 보이며, 형식적 경매(강제경매)의 가능성도 있으나 자세한 채권 내역 확인이 필요합니다.

3.2. 특수 권리 분석 (분묘기지권)

제시목록 외의 물건으로 분묘 2기가 소재하며, 특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다.

따라서, 이 분묘들에 대해 적법한 분묘기지권이 성립될 경우, 매수인이 분묘를 임의로 철거할 수 없으며 토지 사용에 중대한 제한을 받을 수 있습니다.

토지의 현재 이용상태가 '묘지'라는 점을 고려할 때, 분묘기지권은 유효하게 성립할 가능성이 매우 높으며, 이는 매각 대상 토지 이용에 가장 큰 리스크로 작용합니다.

3.3. 농지 취득 자격

본 물건은 지목이 '전'인 농지이므로, 최고가 매수인은 잔금 납부 기한까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다.

미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 몰수되니, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

본 토지가 '묘지'로 사용되고 '영농여건불리농지'라는 점을 고려할 때, 농지로서의 활용 계획에 신중을 기해야 합니다.

3.4. 재매각

'재매각' 사건은 이전 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 진행되는 경매입니다.

이는 물건 자체의 하자가 있거나(특히 권리상 문제), 혹은 자금 조달에 실패했을 가능성을 시사합니다.

입찰자는 이전 입찰자의 잔금 미납 사유를 추정하고 본 건의 리스크를 더욱 면밀히 분석해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 "안정마을" 북서측 근거리에 위치한 순수 농경지대로, 일반적인 상업 시설이 형성된 상권은 존재하지 않습니다.

투자의 목적은 상업용이 아닌 토지의 장기적인 가치 상승 또는 개인적인 용도(주말농장, 별장 부지 등)에 한정되어야 합니다.

4.2. 생활 정보

여수시 화양면은 해안과 인접해 있어 백야대교, 장등 해수욕장 등 관광 및 레저 시설 접근성이 양호합니다.

일상 생활 편의시설은 인근 마을 중심부나 차량을 이용해야 하는 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오 시설

인근에 대형 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 본건 토지가 묘지 및 농경지 혼재 지역에 위치하며, 토지 자체에 분묘 2기가 소재하여 일반적인 주거 용도로는 부적합합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. **분묘기지권:** 분묘 2기에 대한 분묘기지권 성립 시, 해당 분묘 부분의 토지 사용이 영구적으로 제한되어 재산권 행사에 막대한 지장을 초래합니다.

2. **맹지:** 지적도상 맹지로, 건축 및 개발을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(사용승낙서)을 받거나, 주위토지통행권을 확보해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생합니다.

3. **농취증:** 농지 취득 자격 증명 미제출 시 보증금 몰수라는 확정된 리스크가 있습니다.

4. **재매각:** 이전 낙찰자의 잔금 미납 사유를 알 수 없으나, 리스크가 존재하는 물건일 가능성이 높습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 **계획관리지역**에 위치한 토지로서, 향후 개발 잠재력을 가지고 있다는 장점이 있습니다.

하지만, **분묘 2기가 소재한 맹지**라는 점이 토지의 이용 가치를 현저히 저하시키는 핵심적인 리스크입니다.

특히, 분묘기지권이 성립할 경우 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

따라서, 입찰자는 분묘기지권의 처리 방안(협상 또는 법적 절차) 및 맹지 해소 방안을 명확히 수립한 후, 감정가 대비 낮은 가격으로 입찰하여 리스크에 대한 충분한 보상을 확보해야 합니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 필수입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 최고의 입지

여수시 화양면 해안가 근접 지역으로, 중장기적으로 여수 해양 관광 및 개발 계획의 영향권에 있을 수 있는 **계획관리지역** 토지입니다.

6.2. 저렴한 진입 장벽

재매각 사건으로 인한 유찰 가능성과 분묘기지권이라는 중대한 리스크로 인해, 낮은 가격으로 토지를 매수할 기회를 얻을 수 있습니다.

6.3. 투자 전략 (선택과 집중)

**농지취득자격증명** 발급이 가능하고, **분묘기지권의 해결 방안(이장 합의 등)**을 명확히 확보하거나, 혹은 분묘기지권을 감안한 매우 저렴한 가격에 매입하여 장기 보유할 경우에만 투자가 유효합니다.

맹지 문제를 해결하여 건축이 가능해진다면 (계획관리지역의 장점 활용), 토지 가치가 상승할 잠재력은 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계