나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58906 [1] 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-3 고흥 센트럴파크 1차 8층1811호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 소재 고흥공용버스터미널 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 노선버스정류장, 공용버스터미널 등이 인근에 위치하여 대중교통여건 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 8층 1811호(서향,복도식)로서

외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등
창호 : pvc샷시창호임.

이용상태

공동주택 내 단위세대임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기, 주차타워 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 공동주택부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경58906 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-3 고흥 센트럴파크 1차 8층 1811호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,300만원

면적:

토지면적: 20.06㎡ (약 6.07평)

건물면적 (전용면적): 50.90㎡ (약 15.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 소재 고흥공용버스터미널 서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 공동주택, 단독주택, 주상용 건물 등이 입지한 주거지대입니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 노선버스정류장 및 공용버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 장방형의 평지로 공동주택 부지이며, 북측으로 왕복 2차로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 등기(2024타경58906, 접수일 2024-09-05)입니다.

임차인 현황:

임차인: 남 (망남지은의 상속인)

보증금: 1억원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023-01-16

배당신고일자: 2023-09-27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

소유권보존: 주식회사센트럴파크 (접수 2018-05-03)

주택임차권: 남영현(망남지은의 상속인) 외 1명 (접수 2023-09-27, 보증금 1억원, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (접수 2024-09-05, 말소기준권리)

분석: 등기부상 해당 임차인의 권리는 말소되었으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경' 언급이 있어, 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. '대항력 없음'으로 기재되어 있으나 '선순위임차권' 표기는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

상권 유형: 공동주택, 단독주택, 주상용 건물이 혼재된 주거지대입니다.

편의시설: 고흥 공용버스터미널 인근에 위치하며, 주변에 편의점, 카페 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있습니다. 또한, 지역 내 학군, 문화회관, 아동학습교육기관 등도 인접해 있습니다.

개발 계획: 제공된 정보 내에서는 추가적인 대규모 개발 계획에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

주거 형태: 공동주택(다세대주택) 내 단위 세대입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조의 8층 건물 내 8층 1811호(서향, 복도식)입니다.

내부 시설: 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC 샷시로 설치되어 있습니다.

설비: 급배수, 위생, 난방, 소방 설비가 갖춰져 있으며, 공용 승강기 및 주차 타워가 구비되어 있습니다.

주변 환경: 주거지대 내에 위치하여 비교적 정온한 환경을 기대할 수 있으나, 버스터미널 인근으로 소음 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 관련 불확실성: '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 명시되어 있으나, 등기부상 해당 임차권은 말소되었고 '대항력 없음', '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 경매 절차에서 명확한 확인이 필요하며, 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항은 채권 관계나 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 점유 및 임대 관계에 대한 정보가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 현장 조사 결과, 해당 주택 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 증거는 발견되지 않았습니다. 다만, 고흥군 내 다른 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 민원이 발생한 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 고흥읍에 위치한 다세대주택으로, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지대에 속합니다. 감정가는 1억 5,300만원입니다. 권리 분석상 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, '선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

고흥군 내 주거지 내 입지: 지역 내에서 안정적인 거주 수요가 있는 곳에 위치합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성: 버스터미널 및 주요 도로 접근성이 좋습니다.

잠재적 인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 부담이 없는 것으로 명시되어 있어, 명도 관련 리스크가 상대적으로 적을 수 있습니다 (단, 최종 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5,300만원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 '연립주택'으로, 본건 '다세대주택'(아파트형 공동주택)과는 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. '선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경' 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 임차보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 감정가의 70%~85% 수준인 약 1억 1,500만원에서 1억 3,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 관계에 대한 최종 확인 결과와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.