나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54755 [1] 전라남도 영암군 군서면 월곡리 378-90 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 월곡리 소재 <호동마을> 북동측 근거리에 위치함.
본건 주위는 농경지 및 상가 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 영암로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 1)~4) : 부정형 평지임.

기호 1), 3) : 전, 기호 2) : 상업용, 기호 4) : 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 본건 남동측으로 노폭 약 3m의 비포장도로와 접함.
기호 2), 3) : 본건 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.
기호 4) : 본건 북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 2) : 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역(1,000m제한구역
(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>
기호 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>

기호 4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각(제시외건물 및 수목 각 포함, 목록 1. 지상 비닐하우스 및 목록 4. 지상 이동가능한 저온저장창고는 각 매각 제외)
- 집행관 현황조사보고서 상 목록 1. 지상 "분묘 추정 부위" 사진 관련하여 소유자에게 확인한바, "정화조 공사 때, 파 놓은 흙을 쌓아둔 것이다."라고 진술함
- 목록 1., 2. 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 미반환)
- 목록 2. 농지전용 협의된 농지로, 사업이 취소될 경우 원상회복명령 발하여질 가능성 있다는 주무관서의 사실조회 회신 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

2 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 현황

본건은 전라남도 영암군 군서면 월곡리 378-90에 소재한 임야입니다.

영암군 군서면은 지역 기반의 농경지와 상가가 혼재된 지역으로, 호동마을 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 5,677.00㎡ (약 1,717.29평)이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

건물 제시외 면적은 276.76㎡으로, 이는 비닐하우스 및 이동 가능한 저온저장창고 등을 포함하나, 일부는 매각에서 제외됩니다.

본건의 감정가는 655,921,400원입니다.

2.3. 매각 대상

매각 대상은 토지이며, 제시외 건물 및 수목이 일괄 포함됩니다.

다만, 목록 1. 지상의 비닐하우스와 목록 4. 지상의 이동 가능한 저온저장창고는 매각에서 제외됩니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3 입지 분석

3.1. 주변 환경 및 위치

본건은 전라남도 영암군 군서면 월곡리 소재 <호동마을> 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지와 상가가 혼재된 지역으로, 지역 공동체 생활권이 형성된 곳으로 판단됩니다.

3.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 남동측으로 영암로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다.

토지별로 인접 도로 상태가 상이하며, 기호 1)은 노폭 약 3m의 비포장도로, 기호 2)와 3)은 왕복 4차선 포장도로, 기호 4)는 노폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

4 권리 분석

4.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 5월 25일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 436,400,000원입니다.

4.2. 채권 총액 및 기타 권리

등기부상 여러 건의 근저당 및 지상권이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 명시되지 않았습니다.

5 이용 현황 및 현장 특이사항

5.1. 토지 이용 상태

기호 1) 및 3)은 전(밭)으로, 기호 2)는 상업용, 기호 4)는 기타 용도로 이용 중입니다.

토지 자체는 부정형의 평지입니다.

5.2. 건물 및 제시외 물건

건물 면적은 0㎡이나, 제시외 건물 및 수목이 존재합니다.

목록 1. 지상 비닐하우스와 목록 4. 지상 이동 가능한 저온저장창고는 매각에서 제외 대상입니다.

5.3. 현장 조사 특이사항 (분묘 관련)

집행관 현황조사보고서상 목록 1. 지상에 "분묘 추정 부위" 사진과 관련하여, 소유자는 정화조 공사 시 파 놓은 흙을 쌓아둔 것이라고 진술하였습니다. 실제 분묘기지권 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6 법적 제한 및 인허가 사항

6.1. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구, 준보전산지 등으로도 지정되어 있습니다.

또한, 모든 필지에 가축사육제한구역(1,000m 이내)이 설정되어 있습니다.

기호 2), 3)은 접도구역에 해당합니다.

6.2. 농지 관련 규제

목록 1번과 2번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매각 보증금이 반환되지 않습니다.

특히, 목록 2번 토지는 농지전용 협의가 된 농지로, 사업이 취소될 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 주무관서의 사실조회 회신이 있습니다.

6.3. 기타 인허가 사항

위에서 언급된 토지이용계획, 가축사육제한구역, 접도구역 등이 본건의 개발 및 이용에 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7 잠재적 리스크 및 주의사항

7.1. 농지취득자격증명 미비 위험

목록 1, 2번 토지에 대해 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 못할 경우 매각 보증금 몰취의 위험이 있습니다.

7.2. 원상회복 명령 가능성

목록 2번 토지는 사업 취소 시 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있어, 관련 주무관서의 정확한 사실 확인이 필요합니다.

7.3. 분묘 관련 불확실성

현장 조사상 분묘 추정 부위가 있으나, 소유자는 흙으로 인한 것이라고 진술했습니다. 실제 분묘기지권 성립 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 답사 시 면밀한 확인이 요구됩니다.

7.4. 재매각 물건 분석 필요

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

7.5. 매각 제외 물건 명확화

목록 1. 지상의 비닐하우스 및 목록 4. 지상의 이동 가능한 저온저장창고는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

검색 결과, 영암군 군서면 지역에서 쓰레기 소각장(그린환경자원센터) 건설 및 운영과 관련된 논란이 있었으며, 이는 혐오시설로 인식될 수 있는 시설에 대한 지역 주민들의 우려를 보여줍니다. 본건 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았으나, 주변 지역의 환경 및 시설물 관련 이슈가 있음을 참고할 수 있습니다.

8 상권 및 생활 정보 (제공 정보 기반)

8.1. 지역 특성

본 물건지는 농경지와 상가가 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 마을이 있어 기본적인 지역 생활권이 형성되어 있습니다.

8.2. 생활 편의 시설 (추정)

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을 및 영암로를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

9 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군의 임야로서, 넓은 토지 면적과 계획관리지역 등의 토지이용계획을 바탕으로 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 또한, 영암로 인접으로 인한 교통 편의성도 갖추고 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 필수, 목록 2번 토지의 원상회복 가능성, 분묘 추정 부위 존재 등 권리분석 및 현장 확인이 필수적으로 요구되는 물건입니다. 특히 재매각 물건이므로, 이전 낙찰 무산 사유에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

10 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5,677.00㎡ (약 1,717.29평)으로 향후 개발 및 활용 가치가 높습니다.

* 입지 조건: 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 토지이용계획을 가지고 있습니다.

* 교통 접근성: 남동측 영암로를 통해 주요 도로망과의 연결이 용이합니다.

11 예상 입찰가 (참고용)

감정가: 655,921,400원

입찰 시, 감정가를 기준으로 하되 재매각 사유, 농지 관련 규제, 분묘기지권 성립 가능성, 주변 시세, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.