나이스옥션 법원경매 목포 2024타경56690 [1] 전라남도 신안군 자은면 유각리 961-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 신안군 자은면 유각리 소재 백길마을 남서측 인근에 위치하며,부근은 농촌자연마을,
농경지 등으로 형성된 순수농촌지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 일반적인 교통상황은 보통정도임. 본건이 소재하는 자은도는
천사대교를 통하여 육지와 다리 연결되었음.

형태 및 이용상태

부정형으로 완경사를 이루며, 대부분은 휴경중인 묵전이고 남측 일부는 작물을 재배하는
전으로 이용중임. 일부 지상에 소나무 및 활잡목이 식생하고 있음.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와, 남측 및 서측으로 폭 약2.5-3m정도의 콘크리트
포장 농로와 접함. 내부에 소폭의 비포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,
메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명원 필요(미제출 시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경56690 (1)

소재지: 전라남도 신안군 자은면 유각리 961-2

용도: 전 (논/밭)

감정가: 615,395,000원

토지면적: 11,189.00㎡ (약 3,384.47평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합 (등기부상 말소기준권리 설정자)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 신안군 자은면 유각리 백길마을 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌 자연마을과 농경지로 형성된 순수 농촌 지역입니다. [cite: prompt]

토지는 부정형으로 완경사를 이루고 있으며, 대부분 휴경 중인 묵전이고 남측 일부는 작물을 재배하는 전으로 이용 중입니다. 일부 지상에 소나무 및 활잡목이 식생하고 있습니다. [cite: prompt]

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 정도입니다. 본건이 소재하는 자은도는 천사대교를 통하여 육지와 연결되어 있습니다. [cite: prompt]

신안군 자은면은 천사대교 개통으로 육지와의 접근성이 향상되었습니다.

인접 도로상태

북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있으며, 남측 및 서측으로는 폭 약 2.5-3m 정도의 콘크리트 포장 농로와 접합니다. 내부에도 소폭의 비포장 농로가 개설되어 있습니다. [cite: prompt]

주변 시설 및 환경

주변은 농경지와 자연취락지구로 이루어져 있으며, 관광지로는 무한의 다리, 백길해수욕장, 둔장어촌체험휴양마을 등이 인근에 위치합니다.

자은도 내에는 라마다프라자&씨원리조트와 CU 편의점이 있어 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 14일 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권(을10)입니다. [cite: prompt]

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권, 지상권(별도 기재), 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: prompt]

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. [cite: prompt]

이는 2021년 7월 14일 광주비아농업협동조합이 설정한 지상권(을11)이며, 이 권리는 매각 후에도 존속하므로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. [cite: prompt]

소유권 및 기타 권리

토지 등기부상 소유권은 성치민 외 1명에서 시작하여 최선우에게 공유자전원지분 전부 이전(매매 846,167,500원)되었습니다. [cite: prompt]

또한, 주식회사지오모네다 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약, 갑19)가 존재합니다. [cite: prompt]

임의경매개시결정(갑20)은 광주비아농업협동조합이 신청하였으며, 그 이전에도 근저당 및 지상권이 설정되어 있었습니다. [cite: prompt]

이후 북광주세무서장, 광주세무서장, 남구(광주광역시)의 압류(갑21, 갑22, 갑23)가 있었으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. [cite: prompt]

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보가 제공되지 않았으므로, 인수하거나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로서, 주변은 농경지와 자연마을로 이루어져 있습니다. [cite: prompt]

별도의 상업 시설이나 산업 시설과 인접해 있지 않아, 현재로서는 전통적인 농업 활동 외의 상권 형성은 제한적입니다.

지역 경제는 농업 활동에 기반하고 있을 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

물건지는 농촌 자연마을에 속하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. [cite: prompt]

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설은 자은면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 본건 토지를 취득하기 위해서는 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명원 취득이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되거나 입찰 보증금이 반환되지 않는 등 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권

광주비아농업협동조합이 설정한 지상권이 매각 후에도 존속하므로, 해당 토지의 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 지상권 설정 목적 및 내용에 대한 상세한 법률 검토가 필요합니다.

재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납하는 등 문제가 발생했음을 시사합니다. 시장의 관심도가 낮거나, 물건 자체의 현황 또는 권리 관계에 특별한 문제가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획 및 제한

토지는 농림지역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 따릅니다.

또한, 모든 가축 사육이 제한되는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위가 불가합니다.

원인 미상의 매매예약

주식회사지오모네다 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재하여, 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않습니다. [cite: prompt]

토지 현황

부정형의 완경사지이며 대부분 휴경지 상태이므로, 즉시 경작이나 개발에 이용하기 위해서는 추가적인 토지 정리 및 정비 작업이 필요할 수 있습니다. [cite: prompt]

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 자은면의 한적한 농촌 지역에 위치한 넓은 면적의 농지입니다. 천사대교를 통한 육지 접근성이 개선되었고, 주변 관광지 등 자연환경은 우수한 편입니다.

하지만 농지법상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 부담, 재매각 이력, 농림지역 지정 등 여러 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 존속하는 지상권의 구체적인 내용 및 영향, 그리고 향후 토지 활용 계획에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감수하고 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치를 찾아볼 수 있을 것입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 면적의 농지를 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

천사대교 개통으로 개선된 접근성을 바탕으로, 향후 지역 개발 계획이나 농업 관련 지원 정책 수혜 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (확인 필요)

조용하고 자연 친화적인 환경은 주말 농장이나 전원생활 목적의 토지 활용에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 615,395,000원 입니다.

예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 및 현장 조사 결과, 권리 관계, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 영향, 농지취득자격증명 발급 가능성, 재매각 이력, 토지 현황(경사, 휴경지 등) 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사와 전문가의 상담을 통해 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.