나이스옥션 법원경매 군산 2024타경3488 [2] 전북특별자치도 익산시 월성동 95-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1-8)은 익산시 월성동 소재 ""동물용의약품평가센터"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 취락, 임야 및 농경지가 소재하는 농촌 지역임.

교통상황

기호1) 본건까지 차량 접근이 어려우나 마을내에 위치하고 인근에 주요 도로가 소재하여 제반 교통사정 보통정도임.
기호2) 본건까지 차량의 접근이 가능하고 마을내에 위치하고 인근에 주요 도로가 소재하여 제반 교통사정 보통정도임.
기호3,4) 본건까지 차량 및 농기계의 접근이 어려우나 취락 및 주요 도로가 인접하여 제반 교통사정 보통 정도임.
기호5) 본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하고 취락 및 주요 도로가 인접하여 제반 교통사정 보통 정도임.
기호6) 본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하고 마을내에 위치하고 인근에 주요 도로가 소재하여 제반 교통사정 보통정도임.
기호7,8) 본건까지 차량 및 농기계의 접근이 어려우나 취락 및 주요 도로가 인접하여 제반 교통사정 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호1) 대체로 남측으로 하향 경사를 이루는 부정형의 토지로 건부지 및 나지 등의 상태임.
기호2) 대체로 평탄한 부정형의 토지로 건부지 및 나지 상태임.
기호3) 대체로 평탄한 유사 사다리형의 토지로 전으로 이용중임.
기호4) 대체로 평탄한 부정형의 토지로 전으로 이용중임.
기호5) 대체로 북측으로 하향 경사를 이루는 부정형의 토지로 전 및 건부지, 도로 등의 상태임.
기호6) 대체로 남서측으로 약간의 하향 경사를 이루는 부정형의 토지로 전으로 이용중임.
기호7) 대체로 남측으로 약간의 하향 경사를 이루는 부정형의 토지로 전으로 이용중임.
기호8) 대체로 남측으로 약간의 하향 경사를 이루는 부정형의 토지로 전 및 일부 임야 상태임.

인접 도로상태

기호1) 맹지 상태임.
기호2) 남측으로 폭 약 3-4미터 정도의 포장도로와 접함.
기호3,4) 맹지상태임.
기호5) 서측으로 폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접하고 본건의 서측 및 남측 일부도 폭 약 3미터 정도의 포장도로의 일부임.
기호6) 동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접하고 본건 동측의 일부도 폭 약 4미터 정도의 포장도로의 일부임.
기호7,8) 남측의 일부가 소폭의 비포장 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(관리형(주거형))이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호3,4) 농림지역이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호6,7,8) 계획관리지역, 성장관리계획구역(관리형(주거형))이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호5,7,8) 지상에 수목이 소재함.(제시외 수목으로 평가함.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 기호5) 지상의 소재하는 비닐하우스, 콘테이너 및 기호 6) 지상에 소재하는
비닐하우스 골조 등은 이전의 용이성 등을 감안하여 평가외 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 ㄱ) 조적조 스레트지붕 단층 건물로
내.외벽: 시멘트 몰타르 등 마감,

기호 ㄴ) 조적조 스레트지붕 단층 건물로
외벽: 몰타르위페인트 등 마감,
내벽: 시멘트몰타르 등 마감임.

기호 ㄷ) 목조 스레트지붕 단층 건물로
내.외벽: 무벽체 및 시멘트 몰타르 마감임.

기호 ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로
외벽: 판넬 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 샷시창호 마감임.

기호 ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로
외벽: 판넬 마감,
내벽: 판넬 등 마감,
창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

기호ㄱ) : 창고이나 폐가 수준임.
기호ㄴ,ㄷ) : 창고로 이용중임.
기호 ㄹ: 주택으로 이용중임.
기호ㅁ): 창고로 이용중임.

설비내역

기호ㄹ): 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: (1) 기호 ㄴ)이 소재하는 기호2(45번지)의 건축물대장 상 소유자는 오경*로 기호2
소유자와 상이함.
(2) 기호ㄱ-ㅁ) 건물의 등기사항전부증명서는 존재하지 아니함.
(3) 기호ㄱ,ㄷ-ㅁ)이 소재하는 기호1(42번지),기호5(95-1번지) 상의 건축물대장은
존재하지 아니함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수목 포함
2. 농지취득 자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
3. 지상에 소재하는 소유자 미상의 제시외 건물(주택, 창고등) 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 채권자가 제출한 2026.4.3.자 의견서에 첨부된 소유자 및 채무자의 미등기건물포기 및 소유확인서 내용: 이 사건 부동산 지상의 미등기 건물 또한 이 사건 담보로 제공함. 추후 경매진행시 미등기건물을 포함하여 경매진행을 승인함. 담보권실행시 채권자가 임의처분하거나 철거하여도 이의가 없고 이와 관련된 분쟁 발생시 민형사상 책임 및 모든 법적 비용을 본인이 부담하기로 확약함.
5. 목록5. 지상에 소재하는 비닐하우스, 컨테이너는 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2024타경3488 (2)

소재지: 전북특별자치도 익산시 월성동 95-1

용도: 전

감정가: 601,790,100원

토지면적: 8327.00㎡ (약 2519.18평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 익산군산축산업협동조합 (근저당권자 및 임의경매 신청자)

2.2. 입지조건

2.2. 1.위치 및 주위 환경

본건 토지는 익산시 월성동 소재 "동물용의약품평가센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 취락, 임야 및 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 2.교통 및 도로 접근성

* 전반적으로 차량 접근이 어려우나 마을 내에 위치하고 인근에 주요 도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 일부 필지는 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 일부는 어려우나 취락 및 주요 도로와 인접해 있습니다.

* 인접 도로 상태는 남측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하거나, 서측 및 동측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하는 구간이 있습니다.

* 일부 필지는 맹지 상태이며, 남측의 일부는 소폭의 비포장 농로와 접합니다.

2.2. 3.토지 이용 현황 및 상태

* 대체로 남측 또는 북측으로 하향 경사를 이루는 부정형 토지입니다.

* 토지는 건부지, 나지, 전(밭) 및 일부 임야 상태로 이용 중입니다.

* 목록 5번 토지는 전 및 건부지, 도로 등의 상태이며, 목록 8번 토지는 전 및 일부 임야 상태입니다.

2.2. 4.토지 이용계획 및 제한사항

* 기호1,2,5번 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(관리형(주거형)), 가축사육제한구역입니다.

* 기호3,4번 토지: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역입니다.

* 기호6,7,8번 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(관리형(주거형)), 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

* 모든 토지는 가축사육제한구역에 포함됩니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1.말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 을17 근저당권 (익산군산축산업협동조합, 접수일자: 2023-04-12)

* 매각으로 인해 말소되는 권리:

* 갑1 소유권보존 (1981-08-20)

* 을17 근저당권 (2023-04-12)

* 을20 지상권설정공동담보 (2023-04-13)

* 갑2 임의경매 (2024-10-29)

* 갑3 압류 (국민건강보험공단, 2025-02-25)

2.3. 2.인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

2.3. 3.임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

2.3. 4.총 채권액

* 등기부채권 총액은 825,500,000원입니다.

2.4. 상권분석

* 본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변은 취락, 임야, 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

* "동물용의약품평가센터" 남서측 인근이라는 점은 주변 환경의 특징으로 고려될 수 있습니다.

2.5. 생활정보

* 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 마을 내 위치하며 인근 주요 도로 접근이 가능하여 기본적인 생활 편의는 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1.법정지상권 관련

* 토지 매각에서 제외되는 지상 소재 미상의 제시외 건물(주택, 창고 등)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 제외되는 지상 건물로 인해 최저매각가격이 제한받고 있습니다.

* 채권자 의견서에 따르면, 이 사건 부동산 지상의 미등기 건물 또한 담보로 제공되었으며, 경매 진행 시 포함을 승인하고 담보권 실행 시 채권자가 임의 처분하거나 철거해도 이의가 없고, 관련 분쟁 발생 시 모든 법적 비용을 본인이 부담하기로 확약하였습니다. 이는 법정지상권 관련 분쟁 가능성을 완화하려는 의도로 보입니다.

2.6. 2.농지 취득 관련

* 본건 토지는 대부분 전(밭)으로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

* 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2.6. 3.토지 및 건물 관련 (매각 제외 대상)

* 일괄 매각 대상에 제시외 수목이 포함됩니다.

* 목록 5번 토지 지상에 소재하는 비닐하우스, 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 건물감정평가요항표에 기재된 기호 ㄱ)부터 ㅁ)까지의 건물들은 매각에서 제외되나, 일부 건물(기호 ㄴ)의 경우 건축물대장상 소유자가 토지 소유자와 상이하며, 대부분 건물에 대한 건축물대장이 존재하지 않거나 등기사항전부증명서가 없습니다.

2.6. 4.접근성 및 이용 제한

* 일부 토지는 맹지 상태이며, 차량 및 농기계 접근이 어려운 구간이 있습니다.

* 계획관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 준보전산지 등 토지 이용계획상 제한사항이 다수 존재합니다.

* 모든 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.7. 종합 의견

* 본건은 익산시 월성동 소재 토지만을 매각하는 임의경매 물건입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 주요 고려사항은 매각 제외 건물에 대한 불분명한 법정지상권 성립 여부, 필수적인 농지취득자격증명 제출, 일부 맹지 및 접근성 제한, 그리고 다양한 토지 이용계획상 제한 사항입니다.

* 채권자가 미등기 건물에 대한 포기 및 확약서를 제출한 점은, 추후 발생할 수 있는 건물 관련 법적 분쟁 소지를 줄이려는 조치로 보입니다.

2.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용하여 다양한 개발 또는 농업적 이용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담이 적습니다.

* 채권자가 제출한 확약서는 건물 관련 리스크를 완화하는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(601,790,100원)와 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 농지취득자격증명 제출 여부, 법정지상권 미확정 건물, 맹지, 개발 제한 구역 등의 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 토지 상태 확인, 주변 시세 조사, 관련 법규 및 건축 전문가의 추가적인 법률 및 기술적 검토가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

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