나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6856 [1] 경상남도 진주시 집현면 덕오리 584 답 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6856 [1] 경상남도 진주시 집현면 덕오리 584 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매2계 2023타경6856 | 소재지: 경상남도 진주시 집현면 덕오리 584 | 감정가: 159,981,000원 | 최저가: 52,422,000원 | 용도: 답

1. 진주지원 2023타경6856 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경6856 (1)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 덕오리 584

용도: 답 (실제 이용 현황은 전, 도로, 소하천, 유지, 임야 등으로 다양)

감정가: 159,981,000원

토지면적: 2,462.00㎡ (약 744.82평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 진OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 수목(감정서상 ⓵ ⓶ ⓷) 매각 포함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 집현면 덕오리, "덕성마을회관" 북서측, 북측, 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 접근성은 기호(1~3) 토지의 경우 차량 출입이 불가하나 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다. 기호(4~15) 토지는 차량 출입이 가능하며, 역시 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

도로 상태로는 기호(1~3) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(4) 토지는 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 기호(5~15) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 지역은 주로 농경지와 자연 취락지구로 이루어져 있으며, 별도의 혐오 시설이나 대규모 공업 시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 진OOO입니다.

일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 특이사항으로는 재매각 물건이라는 점입니다. 이는 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 계약이 이행되지 않았음을 의미하므로, 물건 상태에 대한 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

매우 중요한 주의사항으로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수되는 심각한 위험이 있으니, 사전에 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 없습니다.

주로 농경지, 임야, 개별 주택 등이 분포하고 있어, 상업적 가치보다는 농업 활동 또는 전원생활을 위한 부지로서의 잠재력을 고려해야 합니다. 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설은 인근 마을에 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

가까운 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 도심 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

인근에 일반 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

마을회관이 소재하고 있어 지역 공동체 활동에 참여할 수 있습니다.

전원생활, 귀농·귀촌, 주말 농장 등을 계획하는 분들에게 적합한 환경일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 리스크: 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 취득해야 하며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 위험이 매우 큽니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크입니다.

맹지 및 도로 접근성 제약: 기호(1~3) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(5~15) 토지도 인접 필지를 통한 진출입만 가능하여 도로 접근성이 제한적일 수 있습니다. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

토지 이용 제한:

생산관리지역: 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

가축사육제한구역: 축산업 관련 시, 일부 지역에서는 가축 사육이 제한될 수 있습니다. (구체적인 제한 범위는 확인 필요)

소하천구역: 일부 필지(기호 2, 3, 7, 10, 9, 12)는 소하천 관련 규제를 받을 수 있습니다.

준보전산지: 기호(11) 토지는 임야로, 산지관리법상의 규제를 받습니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지는 공부상 지목(답)과 실제 이용 현황(전, 도로, 소하천, 유지)이 다릅니다. 이는 향후 행정 절차 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

재매각 물건: 이전 매각에서 문제가 발생했을 가능성을 염두에 두고, 현장 및 권리 관계를 더욱 면밀히 조사해야 합니다.

매각 포함 수목: 제시외 수목도 매각에 포함되므로, 이를 어떻게 처리할지에 대한 계획이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 집현면 덕오리에 위치한 토지 매각 건으로, 농경지와 임야 등이 포함된 농촌 지역의 특성을 지니고 있습니다. 재매각 물건이며, 특히 농지취득자격증명 취득이 필수적이고 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 따릅니다. 또한, 일부 필지의 맹지, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등의 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 사전에 철저한 조사와 검토를 거친다면 농업, 전원생활, 또는 특정 목적의 부지 확보를 고려하는 분들에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

농업 및 전원생활 희망자: 농촌 환경에서의 영농 활동이나 조용한 전원생활을 꿈꾸는 개인에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

농지 관련 법규 숙지 및 자격 확보: 농지취득자격증명 취득 가능 여부를 최우선으로 확인하고, 관련 법규를 정확히 이해한다면 성공적인 투자가 가능합니다.

토지 이용 계획 검토: 생산관리지역 등의 규제를 면밀히 파악하여, 법규 내에서 가능한 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

합리적 가격 잠재력: 농촌 지역 특성상 시세 대비 합리적인 감정가로 시작하는 경우, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 숨은 가치를 발굴할 수 있습니다.

주의: 맹지, 복잡한 토지 이용 규제, 재매각이라는 점 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

진주지원 경매2계