나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4291 [1] 경상남도 진주시 진성면 상촌리 548-3 전 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4291 [1] 경상남도 진주시 진성면 상촌리 548-3 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매2계 2024타경4291 | 소재지: 경상남도 진주시 진성면 상촌리 548-3 | 감정가: 92,520,000원 | 최저가: 30,317,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2024타경4291 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4291 (1)

소재지: 경상남도 진주시 진성면 상촌리 548-3

용도: 전 (밭)

감정가: 92,520,000원

토지면적: 5140.00㎡ (약 1,555평)

토지 지분: 257000 (매각대상 토지의 일부 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 국OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 지분매각, 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수), 분묘수기(약7기) 소재가 확인되며 육안으로 확인 불가한 분묘소재 가능성 있음, 토지일부는 철도보호지구에 저촉

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리 진성초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 그러나 공부상 맹지이므로 토지 이용 및 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 정OO 씨의 부동산에 대해 국OOO 씨가 채권자로 신청한 사건입니다. 토지 일부 지분 매각으로 진행되는 점이 가장 큰 특징입니다. '재매각'이라는 점은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 문제가 있었음을 시사합니다. '분묘기지권'이 존재하여 토지 이용 및 향후 개발에 상당한 제약이 예상됩니다. 또한, '농지취득자격증명'이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 토지 일부가 '철도보호지구'에 저촉되어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변이 농경지로 형성되어 있어, 현재로서는 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역으로 보기 어렵습니다. 인근에 진성초등학교가 위치하여 관련 수요가 일부 존재할 수 있으나, 전반적인 상권은 농업 관련 업종 또는 소규모의 지역 기반 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다. 주요 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 진주시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

주변에는 진성초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 그러나 농촌 지역의 특성상 병원, 대형마트, 문화 시설 등 생활 편의 시설은 부족할 것으로 보입니다. 차량을 이용한 외부 지역 접근성이 중요한 생활 환경을 가질 것입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'으로 인한 공동 소유 관계 발생입니다. 다른 지분 소유자와의 협의나 분쟁 가능성이 상존하며, 토지 분할 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. '분묘기지권'은 약 7기 이상의 분묘가 확인되었으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성도 있어 법적 분쟁 및 이장 관련 비용 발생 위험이 있습니다. '맹지'라는 점은 건축이나 토지 이용에 있어 진입로 확보 문제를 야기할 수 있습니다. '농지취득자격증명' 미확보 시 보증금 몰수라는 직접적인 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 또한 '철도보호지구' 및 '비행안전제3구역'으로 인한 개발 제한은 해당 토지의 활용 가치를 크게 낮출 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시 진성면의 농경지 일부 지분으로, 여러 법적 및 물리적 제약 사항을 안고 있습니다. 분묘기지권, 맹지, 철도보호지구 저촉, 농지취득자격증명 필요, 지분 매각 등의 복합적인 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 제약 사항들을 감수하고 전문적인 관리나 활용 방안을 모색할 수 있는 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있으나, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 위험도가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 토지 일부 지분으로, 가격 메리트가 존재할 수 있습니다. 농지로서의 활용 가치, 또는 주변 개발 가능성에 따른 장기적인 투자 가치를 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 투자 전에 분묘 처리 문제, 지분 소유자와의 협의 방안, 맹지 해소 가능성, 각종 규제 완화 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 농지 관련 법규 및 토지 개발 인허가 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

법원 정보

진주지원 경매2계