나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4291 [1] 경상남도 진주시 진성면 상촌리 548-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2024.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리 진성초등학교 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 완경사 지세로서 현황 분묘 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

공부상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각
농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
분묘수기(약7기) 소재가 확인되며 육안으로 확인불가한 분묘소재 가능성 있음
토지일부는 철도보호지구에 저촉

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄)

(빈 줄)

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 진주지원 2024타경4291 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 국OOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 진주시 진성면 상촌리 548-3

* 용도: 전 (농지)

* 매각대상: 토지일부지분매각

* 건물: 없음

1.3. 감정가 및 면적

* 총 감정가 (토지 전체): 92,520,000원

* 매각 대상 지분 면적: 2570㎡ (약 777.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

(빈 줄)

(빈 줄)

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리 소재의 농경지가 주를 이루는 지역에 위치합니다.

* 진성초등학교 서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 공부상 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않는 상태입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 철도보호지구 (철도안전법)

2.4. 주변 시설 분석

* 본 물건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리의 농경지가 주를 이루는 지역에 소재합니다.

* 인근에는 진성초등학교가 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성을 제공합니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 확인되지 않았으며, 대부분 농경지 및 소규모 주거 형태로 이루어져 있습니다.

* 전반적으로 조용한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 철도보호지구에 속해 있어, 향후 철도 운행에 영향을 미치지 않는 범위 내에서의 토지 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

(빈 줄)

(빈 줄)

3.1. 권리 관계 요약

* 등기부상 채권 총액: 18,811,656원

* 갑1 (1993-12-31): 공유자전원의지분전부이전 (정만현 외 1명) - 이는 현재 매각 대상 토지가 공동 소유 상태임을 나타냅니다.

* 갑4 (2023-12-07): 1번정익권지분가압류 (국민은행, 18,811,656원) - 말소기준권리 입니다.

* 갑5 (2024-07-24): 1번정익권지분강제 경매개시결정 (국민은행, 2024타경4291)

3.2. 말소 기준 권리

* 국민은행의 2023년 12월 7일자 가압류 (갑4)가 말소 기준 권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 본 경매 절차를 통해 말소기준 권리보다 후순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도 명시되지 않았으나, 물건명세서 상 '분묘기지권 성립여지 있음'은 인수 여부를 신중히 검토해야 할 사항입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 별도 임차인은 확인되지 않습니다.

4. 상권 및 활용 분석

(빈 줄)

(빈 줄)

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 속해 있습니다.

* 진성초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설은 기대하기 어렵습니다.

4.2. 농지로서의 활용 가능성

* 현황 용도는 '전'이며, 대체로 완경사 지세로 현재 분묘 등으로 이용 중입니다.

* 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되므로, 농업 경영 계획이 있는 경우 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

(빈 줄)

(빈 줄)

5.1. 편의 및 공공시설 접근성

* 가까운 거리에 진성초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 인근 농경지로 인해 생활 편의 시설은 제한적일 수 있으며, 상위 행정구역이나 인접 도시의 편의시설을 이용해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

(빈 줄)

(빈 줄)

6.1. 농지취득자격증명

* 농지법에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

* 전체 토지 면적 5140.00㎡ 중 2570㎡의 지분만 매각되므로, 소유권 행사에 제약이 따릅니다. 다른 공유자와의 협의 및 관리가 필수적입니다.

6.3. 분묘 및 분묘기지권

* 현황 약 7기 이상의 분묘가 소재하는 것으로 확인되며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성도 있습니다.

* 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 수호하는 권리로, 일정 요건 충족 시 법적으로 인정될 수 있으며, 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 맹지

* 공부상 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 토지 이용 및 접근을 위해서는 인접 토지 소유자와의 주위토지통행권 확보 등 법적 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.5. 철도보호지구

* 토지의 일부가 철도보호지구에 저촉되어 건축 또는 개발에 제한을 받을 수 있습니다. 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.6. 재매각 사유 가능성

* 본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 이전 경매에서 유찰되었거나, 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성을 시사하며, 잠재적 위험 요소를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

(빈 줄)

(빈 줄)

본 물건은 진주시 진성면 소재의 농지로서, 진성초등학교 인근에 위치합니다. 그러나 공부상 맹지, 약 7기 이상의 분묘 존재 및 분묘기지권 성립 가능성, 철도보호지구 저촉, 지분 매각이라는 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 농지취득자격증명이 필수적이며, 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 제약 사항들을 고려할 때, 일반적인 투자 관점보다는 해당 지역 및 농업에 대한 깊은 이해와 함께 법적, 실질적 문제 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

(빈 줄)

(빈 줄)

* 향후 지역 개발 가능성 또는 농업 생산성 향상에 따른 가치 상승 잠재력 (단, 제반 규제 및 제약 사항 해소 조건)

* 진성초등학교 인근이라는 입지 조건 (직접적인 상업적 가치보다는 지역 생활권 연관성)

* 매각 대상 지분의 감정가가 상대적으로 낮은 점 (물론 총 감정가는 전체 토지에 대한 것이나, 지분 경매의 특성상)

9. 예상 입찰가

(빈 줄)

(빈 줄)

본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 감정가는 전체 토지 5140.00㎡ (약 1555평)에 대한 92,520,000원입니다. 매각 대상인 2570㎡ (약 777.4평) 지분의 감정가는 약 46,260,000원으로 추정됩니다.

맹지, 분묘, 철도보호지구 저촉, 지분 매각 등 다수의 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 해당 지분 감정가인 46,260,000원을 기준으로 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 37,000,000원 ~ 44,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.