나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4352 [1] 경상남도 남해군 서면 603-1 서호리 1동 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4352 [1] 경상남도 남해군 서면 603-1 서호리 1동 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4352
• 주소: 경상남도 남해군 서면 스포츠로542번길 65 (1동)
• 용도: 단독주택

진주지원 경매2계 2024타경4352 | 소재지: 경상남도 남해군 서면 스포츠로542번길 65 (1동) | 감정가: 35,720,000원 | 최저가: 22,861,000원 | 용도: 단독주택

1. 진주지원 2024타경4352 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4352 (1)

소재지: 경상남도 남해군 서면 603-1 서호리 1동

용도: 단독주택

감정가: 35,720,000원

토지면적: 195.00㎡ (약 59.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.20㎡ (약 17.0 평)

건물 제시외면적: 7.50㎡ (약 2.3 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

주요 특징: 장기간 공실의 단독주택임. 타인 소유의 인접필지 지상에 걸쳐 소재함. 제시외 건물(변소) 포함.

2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 서면 서호리에 소재하며, '호산사'의 서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: appraisal text].

부근은 마을과 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농촌지대입니다 [cite: appraisal text].

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 여건은 보통 수준입니다 [cite: appraisal text].

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 부정형의 '건부지'로 이용 중입니다 [cite: appraisal text].

물건 남측으로는 폭 약 3-4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다 [cite: appraisal text].

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역에 해당합니다 [cite: appraisal text].

남해군은 아름다운 해안경관과 관광지로 유명한 지역이며, 서면은 다양한 스포츠 시설과 해안도로를 갖추고 있습니다. 서호마을은 지역의 역사와 자원을 보존하려는 노력이 있는 곳입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '김OO'으로 동일합니다. 이는 채무자가 스스로 채권을 확보하여 경매를 신청했거나, 채권이 소유자에게 이전된 상황일 수 있습니다.

일반적으로 강제경매는 매각으로 인해 모든 이해관계 있는 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득하게 됩니다. 다만, 채권자와 채무자가 동일인인 경우의 구체적인 법률 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 남해군 서면의 농촌 마을(서호리)에 위치한 단독주택으로, 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다 [cite: appraisal text].

활발한 상업 활동보다는 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

남해군 전체는 아름다운 자연경관을 바탕으로 관광 산업이 발달해 있으나, 본건이 위치한 서면 서호리 자체의 직접적인 상권은 제한적입니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 남해군 서면 서호리는 농촌 생활 환경을 제공합니다.

서면 지역에는 초등학교(성명초등학교 등)가 있으나, 일부 분교는 폐교되었습니다.

주요 병원, 대형 마트, 관공서 등은 남해읍 소재지에 위치해 있어 차량 이동이 필요합니다.

남해군은 유자, 마늘, 죽방 멸치 등으로 유명하며, 아름다운 해안선과 자연 경관을 자랑합니다.

서호마을은 지역 공동체 활동의 일환으로 마을 역사를 담은 '우리마을 사용설명서'를 발간하는 등 주민들의 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 건물의 사용승인일자가 1948년 3월 1일로 매우 오래되어, 현재 주택으로서의 효용 가치가 희박하며 상당한 보수 또는 신축이 필요합니다 [cite: building appraisal text].

장기간 공실 상태: 장기간 비어있는 상태로 인해 건물 내외부의 상태가 더욱 악화되었을 가능성이 있으며, 관리가 필요한 부분입니다 [cite: caution note].

인접 토지 침범: 본건 토지 및 건물이 타인 소유의 인접 필지 지상에 걸쳐 소재한다는 점은 가장 중대한 리스크입니다. 이는 경계 분쟁, 철거 명령, 토지 매입 필요성 등 법적, 경제적 문제를 야기할 수 있습니다 [cite: caution note].

농촌 지역의 한계: 조용한 생활 환경을 제공하지만, 도시 지역 대비 편의시설, 의료, 교육, 일자리 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역 등에 해당하여 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite: land appraisal text].

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(쓰레기 매립장, 공장 등)이 집중적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육 제한 구역 등으로 인해 특정 시설의 입지는 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 서면 서호리의 농촌 지역에 위치한 단독주택과 토지입니다.

주요 자산은 토지이며, 아름다운 남해의 자연 환경 속에 자리하고 있다는 장점이 있습니다.

그러나 1948년에 건축된 건물은 매우 노후되었고 장기간 공실 상태로 효용 가치가 낮아, 전면적인 수리나 재건축이 필수적으로 요구됩니다 [cite: building appraisal text, caution note].

가장 심각한 위험 요소는 타인 소유의 토지에 걸쳐 있다는 점으로, 이 부분에 대한 명확한 해결 없이는 추후 큰 문제를 야기할 수 있습니다 [cite: caution note].

따라서 본 물건은 토지 가치에 주목하고, 상당한 투자와 노력을 감수하며 건물을 신축하거나 대대적으로 개보수할 의향이 있는 투자자 또는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

토지 자체의 가치: 남해라는 지역적 특성과 자연환경을 고려할 때, 토지가치는 향후에도 안정적이거나 상승할 잠재력을 가집니다.

리모델링 또는 신축 기회: 노후된 건물을 철거하고 현대적인 주택, 세컨하우스, 또는 소규모 농가주택 등으로 재건축하여 활용할 수 있습니다.

조용한 전원생활: 한적하고 아름다운 남해의 자연 속에서 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 환경을 제공합니다.

경매 투자 기회: 물건의 잠재적 리스크(건물 노후, 경계 문제)로 인해 일반 매매 대비 경쟁이 덜할 수 있으며, 성공적인 권리확보 및 리스크 해소 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매2계