나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4468 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 63 전 경매
매각기일: 2025-12-01
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4468 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 63 전 경매
- 사건번호: 2024타경4468
- 주소: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 63
- 감정가: 224,908,000원
- 최저가: 73,698,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 전
진주지원 경매2계 2024타경4468 | 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 63 | 감정가: 224,908,000원 | 최저가: 73,698,000원 | 용도: 전
1. 진주지원 2024타경4468 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 진주지원 2024타경4468 (1)
소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 63
용도: 전 (농지)
감정가: 224,908,000원
토지면적: 1335.00㎡ (약 403.84평)
건물 제시외면적: 14.10㎡ (매각 제외)
매각대상: 토지 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 조OO
채무자: 이OO
채권자: 정OOO
특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 법정지상권, 재매각
1.2. 입지조건
본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 63에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 나지, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 사천고등학교가 소재하여 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 지역 내 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 대체로 인접 도로보다 다소 높은 경사지를 이루고 있으며, 현재 휴경 상태입니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 조OO입니다. 채무자는 이OO이며, 채권자는 정OOO입니다.
권리관계상 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.
- 분묘기지권이 존재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성도 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.
- 법정지상권이 존재할 가능성이 있습니다.
- 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 존재하나 매각 대상에서 제외되어, 토지 낙찰 후에도 해당 건물 철거 또는 협의 문제가 발생할 수 있습니다.
- 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
1.4. 상권분석
본 물건의 소재지인 사천시 사천읍 선인리는 주로 주거지와 농경지가 혼합된 지역입니다. 인근에 사천고등학교가 있어 학생들을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주거민을 위한 기본적인 편의시설 위주의 상권으로 파악됩니다.
1.5. 생활정보
본건 인근에는 사천고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 사천시 전체의 생활 인프라를 이용하기 위해서는 시내 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
- 농지취득자격증명: 농업 경영 계획 등 관련 법규에 따라 취득이 제한될 수 있으며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 분묘 및 법정지상권: 분묘 관련 분쟁 발생 가능성 및 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 사용에 큰 제약이 따를 수 있습니다.
- 제시외 건물: 매각 제외된 제시외 건물이 토지 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.
- 복합적 토지 이용 규제: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제5구역 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있어 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.
- 재매각 물건: 이전 경매에서 낙찰되지 못한 이유를 파악하는 것이 중요하며, 이는 가격적인 매력이나 권리관계의 복잡성 등 잠재적 문제를 시사할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 농지로서, 여러 법적 제약과 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건입니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 및 법정지상권의 실제 존재 여부와 그 영향, 그리고 제시외 건물의 처리 방안 등 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 다양한 용도지역 및 제한 구역에 속해 있어 향후 개발 가능성보다는 현재 법규상의 이용 제약이 더 크게 작용할 것으로 보입니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요합니다.
1.8. 투자 포인트
- 농업이나 특정 법규 요건 충족 시, 일반 토지보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.
- 주변 시세 대비 저평가된 경우, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
- 복잡한 권리관계를 해결하고 토지 이용 규제를 극복할 수 있는 전문적인 지식과 실행력을 갖춘 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
진주지원 경매2계