나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4635 [1] 경상남도 진주시 충무공동 40-8 3층301호 위락시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4635 [1] 경상남도 진주시 충무공동 40-8 3층301호 위락시설 경매

• 사건번호: 2024타경4635
• 주소: 경상남도 진주시 에나로 97, 3층301호
• 감정가: 588,000,000원
• 최저가: 192,676,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 위락시설

진주지원 경매2계 2024타경4635 | 소재지: 경상남도 진주시 에나로 97, 3층301호 | 감정가: 588,000,000원 | 최저가: 192,676,000원 | 용도: 위락시설

1. 진주지원 2024타경4635 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 진주지원 2024타경4635 (1)

- 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 40-8, 3층 301호

- 용도: 공부상 '위락시설'(단란주점), 현황 '마사지샵'

- 감정가: 588,000,000원

- 토지면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

- 건물면적: 330.40㎡ (약 100.07평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 소유자/채무자: 박OO

- 채권자: 진OOOOO

- 특이사항: 권리신고 임차인 진술에 따라 격벽을 트고 1, 2호 단위세대를 일체로 이용 중

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진주혁신휴앤인엘리시움아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용 부동산과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 남측 약 30m, 북측 약 10m의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 관내 교통편 및 도로 사정 또한 보통 수준입니다. 혁신도시 개발 예정 지구 내에 위치하여 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 박OO입니다. 채권자는 진OOOOO이며, 등기부상 권리관계는 낙찰 후 소멸되는 일반적인 임의경매의 권리 분석을 따릅니다. 다만, 권리신고를 한 임차인이 있다는 점과, 해당 임차인의 진술에 따르면 복수의 호실을 일체로 사용하고 있다는 점은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 소유자와 채무자가 동일인이므로 별도의 채무 승계 문제는 없어 보입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 진주시 충무공동은 혁신도시 개발의 영향을 받는 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 영업이 가능하며, 대로와 소로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 아파트 단지 인근 상업지구로서 안정적인 고객 유입을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 '진주혁신휴앤인엘리시움아파트'를 비롯한 여러 주거 단지가 있어 잠재적인 고객층을 확보할 수 있습니다. 혁신도시에 위치함에 따라 관련 공공기관 및 기업 종사자들을 대상으로 하는 서비스업이 활성화될 가능성이 있습니다. 교통망이 잘 갖춰져 있어 진주시 내외로의 이동이 편리하며, 상업 시설과 주거 단지가 공존하는 지역 특성상 관련 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 용도는 '위락시설(단란주점)'이나 현황 '마사지샵'으로 이용 중이므로, 용도 변경이나 건축물 대장상 불일치로 인한 행정적 제약이 발생할 수 있습니다. 둘째, 임차인의 진술에 따라 격벽을 철거하고 여러 호실을 통합하여 사용하고 있다는 점은, 원상 복구 의무 발생 가능성이나 내부 구조 변경에 따른 안전 문제 등을 확인해야 합니다. 셋째, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 업종의 입점이나 확장에 제한이 있을 수 있습니다. 넷째, 임대 관계 및 기타 사항에 대해 '미상'으로 표기된 부분이 있어, 임차인의 현황, 인수 여부, 명도 가능성 등을 철저히 조사해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 충무공동의 혁신도시 내 상업지구에 위치한 상가 건물로서, 인근 아파트 단지 및 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지를 가지고 있습니다. 현재 '마사지샵'으로 운영 중이며, 복수의 호실을 통합하여 사용하고 있다는 점은 영업 특성상 유리할 수도 있으나, 권리 및 행정적 측면에서 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 5억 8천 8백만원으로, 제시된 면적과 입지 등을 고려할 때 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 진주 혁신도시의 발전 가능성 및 배후 수요 확보 용이.

2. 일반상업지역으로 다양한 업종 영업 가능성.

3. 대로와 소로에 인접한 양호한 접근성.

4. 현재 운영 중인 업종(마사지샵)과의 연관성을 고려한 수익 창출 기대.

5. 향후 상권 활성화 및 유동인구 증가에 따른 가치 상승 잠재력.

법원 정보

진주지원 경매2계