나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5423 [1] 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 1층씨104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 병원, 근린생활시설, 단독주택, 나지, 지식산업센터 신축공사현장 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 1층 씨104호로서,

외벽 : 강화유리, 복합판넬 마감 등
내벽 : 몰탈 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설 용도이나, 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 공동주택(기숙사) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로인 포장도로, 서측, 북측, 북동측으로 소로 및 중로인 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(대-보-3-34)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(소-국-1-29)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중-국-2-74)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 온천공보호구역(2018-01-25)<온천법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 진주지원 2024타경5423 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 1층 104호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호

건물 마감: 외벽 - 강화유리, 복합판넬, 내벽 - 몰탈, 창호 - 샷시

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 569,000,000원

토지면적: 19.59㎡ (약 5.9평)

건물면적: 55.98㎡ (약 17.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 병원, 근린생활시설, 단독주택, 나지, 지식산업센터 신축 공사 현장 등으로 형성되어 있어, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물이 속한 윙스타워는 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등으로 복합 용도 사용 중입니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

남측으로 대로(폭 25m-30m), 서측, 북측, 북동측으로 소로 및 중로(폭 10m-20m)의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 19층 건물 내 1층에 위치하며 현재 근린생활시설 용도로 이용 중이나 공실 상태입니다.

내외부 마감 상태는 일반적인 수준입니다.

2.4. 도시계획 및 지구 지정

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 대로3류, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 온천공보호구역, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권이전(신탁말소) 등기가 존재합니다.

주요 권리로는 농협은행 주식회사의 근저당권(384,000,000원)이 있으며, 이는 본 경매의 말소기준권리입니다.

이후 농협은행의 임의경매 개시결정 등기가 접수되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 농협은행의 근저당권보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항으로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요 상 비고란에 별도 기재가 없어 인수 사항은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이라 할지라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 진주시 충무공동은 혁신도시 개발 지역의 일부로, 병원, 관공서, 기업체, 주거 시설 등이 밀집해 있습니다.

인근에 한일병원이 있어 의료 관련 수요가 있으며, 지식산업센터 개발 등으로 인해 업무 기능 또한 강화되고 있는 지역입니다.

윙스타워는 이러한 복합적인 지역 특성 속에서 근린생활시설로서의 역할을 수행할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

지속적인 도시 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

현재 공실 상태이나, 향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 입점 가능하여 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 한일병원이 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다.

주변에 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

진주혁신도시 내에 위치하여 관련 인프라를 공유할 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 혁신도시 개발 계획에 따라 주거, 상업, 업무, 산업 시설이 복합적으로 조성되는 지역입니다.

현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 없는 것으로 확인되었습니다.

주요 시설로는 한일병원, 각종 상업 시설, 공공기관 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 공실 장기화 가능성

본건은 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

경기 상황이나 지역 내 유사 상가의 공급량에 따라 공실이 장기화될 위험이 있습니다.

입지 조건 대비 임대료 수준, 상가 경쟁력 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 지역 개발 영향

개발 예정 지역의 특성상 향후 추가적인 개발이나 도시 계획 변경이 있을 수 있습니다.

이는 건물 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 줄 수 있으며, 지속적인 모니터링이 필요합니다.

6.3. 법적 제한 사항

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 등 다양한 도시계획 및 규제 사항의 적용을 받습니다.

추가적인 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 경상남도 진주시 혁신도시 내에 위치한 근린상가 물건으로, 병원 및 다수의 근린생활시설, 업무 시설과 인접하여 입지 조건이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 19층 건물 중 1층에 위치하며, 약 17평의 전용면적을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능할 것으로 보입니다.

현재 공실 상태이나, 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 향후 상권 활성화 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

다만, 공실 장기화 리스크는 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 진주 혁신도시 내 우량 입지

* 안정적인 권리 분석 (인수되는 권리 없음)

* 다목적 활용 가능한 근린생활시설 용도

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

8.2. 개선 가능성

* 안정적인 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 필요

* 건물 및 내부 시설의 경쟁력 강화를 위한 리모델링 고려

* 인근 상권 및 유동인구 변화 추이 모니터링

9. 예상 입찰가

감정가는 569,000,000원입니다.

본건은 현재 공실 상태이며, 임대 수익률 및 지역 상권 활성화 정도를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가 책정이 가능합니다.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문 후 수립해야 하나, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 참고하여 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (예: 약 4억 5천만원 ~ 5억 1천만원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.