나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35554 [9] 경상남도 진주시 충무공동 OOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 북동측 인근에 위치하는 베스트타워 3층 301호
외 11개호로서 부근은 진주혁신도시내 대규모아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이
혼재한 지역으로 노변상가지대임.

교통상황

본건까지 중소형 차량 출입은 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 운행노선수,
운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 각 단위호로서,
사용승인일:2016.06.29
외벽: 알루미늄복합판넬 및 외장타일마감 등
내벽: 타일 및 인테리어, 모르타르마감 등
창호: 새시 및 강화유리창호임.

이용상태

각 호 공히 근린생활시설(공실 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반 평탄한 정방형의 토지로서 현재 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 20m(왕복3차선) 및 북동측으로 폭 약12m(왕복2차선) 아스콘 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14),
중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-14)(중-집-1-74)(접함),
중로3류(폭 12m-15m)(2015-12-14)(중-국-3-45)(접함),
가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경35554 (9)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 82-3 베스트타워 4층 402호

용도: 근린상가

감정가: 110,000,000원

토지면적: 14.14㎡ (약 4.28평)

토지지분: 14.1375㎡ (약 4.28평)

건물면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

건물지분: 41.16㎡ (약 12.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOO

특이사항: 공동담보

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1.1. 입지조건

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* 위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건이 속한 베스트타워는 진주혁신도시 내 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 활발한 노변 상가대 지역에 해당합니다.

* 교통상황: 본건까지 중소형 차량의 출입은 원활하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재합니다. 다만, 운행 노선 수 및 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

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1.2. 건물 및 토지 정보

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* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 402호입니다.

* 사용승인일: 2016년 06월 29일로 비교적 신축에 속합니다.

* 건물마감: 외벽은 알루미늄복합판넬 및 외장타일, 내벽은 타일, 인테리어, 모르타르 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 새시 및 강화유리 창호입니다.

* 이용상태: 본건은 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 별도 내용이 없는 경우 공실 상태로 파악됩니다.

* 설비내역: 건물 내 급배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용: 지반이 평탄한 정방형의 토지이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로: 남서측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 12m의 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20-25m) 및 중로3류(폭 12-15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

* 공부와의 차이: 등기사항 및 건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

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1.3. 권리분석

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* 등기부 현황 요약:

* 2016년 07월 04일, 주식회사청단홍단앤황정혜 명의로 소유권보존 등기되었습니다.

* 동일 날짜(2016.07.04)에 진주축산업협동조합 명의로 금 6,110,000,000원의 근저당이 설정되었으며, 이는 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

* 이후 새진주새마을금고 근저당(2016.11.07, 금 474,500,000원), 진주세무서장 압류(2020.02.13), 진주축산업협동조합 임의경매(2024.07.12, 4,328,101,836원) 등이 순차적으로 등기되었으나, 모두 매각으로 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 6,584,500,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엠제이라이프주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업자등록일: 2020년 04월 17일

* 대항력: 없음.

* 권리분석 종합: 본 물건은 말소기준권리인 진주축산업협동조합의 근저당보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 엠제이라이프주식회사는 대항력이 없어, 보증금 10,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수할 가능성은 매우 낮습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

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1.4. 상권분석

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* 입지: 본건은 진주혁신도시 내 핵심 상업지구에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 다수의 업무시설이 밀집해 있어 풍부한 잠재 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 접근성: 남서측 20m, 북동측 12m 도로와 접해 있어 차량 이용객의 접근이 용이합니다.

* 주변 환경: 혁신도시 내 다양한 근린생활시설 및 업무시설과 혼재되어 있어 상권 활성화에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 뚜렷한 혐오시설은 보고되지 않아 쾌적한 상권 유지에 긍정적입니다.

* 경쟁 환경: 인근에 유사한 근린상가들이 다수 분포하고 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 혁신도시의 발전과 함께 안정적인 상권 형성 가능성이 높습니다.

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1.5. 생활정보

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* 편의시설: 단지 인근에 한일병원 등 의료시설과 다양한 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 및 업무 환경: 대규모 아파트 단지 및 업무시설이 인접해 있어 풍부한 유동인구와 잠재적 고객 확보가 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접해 있으며, 주요 도로와의 접근성이 양호하여 혁신도시 내 이동 및 시외 접근이 편리합니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 공실 위험: 현재 공실로 이용 중인 점은 향후 공실 발생 가능성을 내포하므로, 임차인 확보 및 공실 관리가 중요합니다.

* 명도 부담: 낙찰 후 임차인 또는 전 소유자와의 명도 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동 및 지역 경제 상황에 따라 임대료 및 가치 변동이 있을 수 있습니다.

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1.7. 종합 의견

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본 물건은 진주혁신도시 내 입지가 좋은 신축급 상가 건물로, 향후 혁신도시 발전과 함께 안정적인 상권 성장이 기대되는 곳입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 명도 절차에 대한 사전 준비가 필요합니다. 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 실제 점유 현황 및 상태에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 혁신도시 중심 입지: 진주혁신도시의 지속적인 발전과 함께 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 주거단지 및 업무시설을 통한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄매각: 건물과 토지가 일체로 매각되어 소유권 확보가 용이하며, 건물 활용에 대한 자유도가 높습니다.

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1.9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 110,000,000원이며, 이는 2025년 10월 1일 기준으로 산정되었을 가능성이 높습니다. 권리분석상 인수할 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하여 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.