나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35554 [8] 경상남도 진주시 충무공동 OOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 북동측 인근에 위치하는 베스트타워 3층 301호
외 11개호로서 부근은 진주혁신도시내 대규모아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이
혼재한 지역으로 노변상가지대임.

교통상황

본건까지 중소형 차량 출입은 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 운행노선수,
운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 각 단위호로서,
사용승인일:2016.06.29
외벽: 알루미늄복합판넬 및 외장타일마감 등
내벽: 타일 및 인테리어, 모르타르마감 등
창호: 새시 및 강화유리창호임.

이용상태

각 호 공히 근린생활시설(공실 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반 평탄한 정방형의 토지로서 현재 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 20m(왕복3차선) 및 북동측으로 폭 약12m(왕복2차선) 아스콘 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14),
중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-14)(중-집-1-74)(접함),
중로3류(폭 12m-15m)(2015-12-14)(중-국-3-45)(접함),
가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경35554 (8)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 82-3 베스트타워 4층 401호

건물명: 베스트 타워

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 2억 5,900만원

건물면적: 97.02㎡ (약 29.34평)

토지면적: 33.32㎡ (약 10.08평, 토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOO (임의경매개시결정권자는 진주축산업협동조합)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 4층 401호, 사용승인일 2016년 06월 29일

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 북동측 인근

주변 환경: 진주혁신도시 내 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역

도로 접근성: 남서측 폭 약 20m(왕복 3차선), 북동측 폭 약 12m(왕복 2차선) 도로와 접함. 중소형 차량 출입이 가능하며, 도로망 접근성이 양호합니다.

교통: 인근에 시내버스 정류소가 소재하나, 운행 노선 및 횟수를 고려 시 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용: 지반이 평탄한 정방형의 토지이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 용도 지역: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 07월 04일 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권 (을1)

총 채권액: 약 65억 8,450만원 (근저당 2건, 압류 1건, 임의경매 1건)

낙찰 후 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (명시된 지상권 등은 확인되지 않음)

인수되는 임차보증금: 0원

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사청단홍단앤황정혜 (2016.07.04)

* 근저당: 진주축산업협동조합 (2016.07.04, 61억 1,000만원)

* 근저당: 새진주새마을금고 (2016.11.07, 4억 7,450만원)

* 압류: 진주세무서장 (2020.02.13)

* 임의경매: 진주축산업협동조합 (2024.07.12, 43억 2,810만원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 500만원

차임: 30만원

전입/사업일자: 2022년 05월 10일

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사중부이엔씨

보증금: 3,000만원

차임: 100만원

전입/사업일자: 2022년 10월 04일

대항력: 없음

4. 상권분석

지역 특성: 진주혁신도시 내 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 대규모 아파트 단지, 병원 (한일병원 인근), 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

상가 이용 현황: 본 건물(베스트 타워)은 6층 규모의 집합건물이며, 본건 401호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 일부 공실이 있는 것으로 파악됩니다.

유동인구: 혁신도시의 지속적인 성장과 함께 꾸준한 유동인구 및 배후 수요가 예상됩니다. 주변 아파트 단지 거주민과 업무시설 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

입점 가능 업종: 일반 음식점, 카페, 사무실, 학원, 병원, 소매점 등 다양한 근린생활시설 관련 업종이 입점하기에 적합합니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

의료시설: 한일병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

교육시설: 혁신도시 내 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가 형성이 가능한 지역입니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

교통: 시내버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 총 채권액이 약 65억 8,450만원으로 감정가 2억 5,900만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 물건의 낙찰가를 낮추는 요인이 될 수 있으나, 유찰 가능성을 높이는 요인이기도 합니다.

임차인 현황: 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 협상이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

공실 위험: 보고서상 일부 공실이 있다는 정보가 있으며, 향후 임대 시장 상황에 따라 공실이 장기화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

주변 경쟁 심화: 혁신도시 내 신규 상업시설 공급 증가에 따른 임대 및 분양 시장에서의 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 관리 및 유지보수: 2016년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따라 건물 관리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시라는 우수한 입지에 자리한 근린상가로서, 배후 주거 단지 및 업무 시설과의 인접성을 바탕으로 안정적인 수요 확보가 기대됩니다. 특히, 복합적인 도시 개발 지역에 위치하여 향후 지역 성장 잠재력 또한 보유하고 있습니다.

다만, 매우 높은 총 채권액으로 인한 경매가의 변동성, 그리고 현재 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단되나, 명도 과정의 원활한 진행 여부를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 실제 임대 현황 및 임대료 수준을 정확히 확인하는 것이 수익률 산정에 필수적입니다.

8. 투자 포인트

진주혁신도시 내 핵심 입지: 혁신도시 개발에 따른 지속적인 성장 잠재력 보유.

안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 업무 시설 종사자들을 통한 꾸준한 수요 기대.

건물 및 토지 일괄 매각: 상가 건물과 함께 해당 토지의 지분까지 취득 가능.

유찰 시 저가 매수 기회: 높은 채권액으로 인해 유찰될 경우, 시세 대비 유리한 가격으로 매수할 수 있는 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건은 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

감정가는 2억 5,900만원으로 책정되어 있습니다.

본 물건의 총 채권액이 감정가 대비 매우 높은 점, 그리고 임차인 현황 및 실제 임대 수익률, 주변 유사 물건의 실거래가 및 호가 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

*주의: 정확한 예상 입찰가는 현재 파악된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 명도 난이도 평가, 주변 상권 분석 및 임대 시장 조사 등 추가적인 정보 확보 후에 신중하게 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준을 초기 검토 범위로 설정할 수 있으며, 이는 약 1억 8,130만원 ~ 2억 720만원 선입니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 본건의 특수성을 반영하여 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.