나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35554 [1] 경상남도 진주시 충무공동 OOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 북동측 인근에 위치하는 베스트타워 3층 301호
외 11개호로서 부근은 진주혁신도시내 대규모아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이
혼재한 지역으로 노변상가지대임.

교통상황

본건까지 중소형 차량 출입은 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 운행노선수,
운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 각 단위호로서,
사용승인일:2016.06.29
외벽: 알루미늄복합판넬 및 외장타일마감 등
내벽: 타일 및 인테리어, 모르타르마감 등
창호: 새시 및 강화유리창호임.

이용상태

각 호 공히 근린생활시설(공실 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반 평탄한 정방형의 토지로서 현재 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 20m(왕복3차선) 및 북동측으로 폭 약12m(왕복2차선) 아스콘 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14),
중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-14)(중-집-1-74)(접함),
중로3류(폭 12m-15m)(2015-12-14)(중-국-3-45)(접함),
가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
현황조사 및 채권자의 진술에 의하면 301호, 302호를 일체로 임차하여 사용하고 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경35554 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 386,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 82-3 베스트타워 3층 301호 (신주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 5)

건물 용도: 제2종근린생활시설 (제공된 JSON에서 확인)

사용승인일: 2016년 06월 29일

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.46㎡ (약 14.35평)

토지지분: 47.46169999999999㎡ (약 14.35평)

건물면적: 138.18㎡ (약 41.79평)

건물지분: 138.18㎡ (약 41.79평)

총 면적 (토지+건물): 185.64㎡ (약 56.14평)

1.4. 기타 사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 진OOO

특이사항: 공동담보, 301호와 302호를 일체로 임차하여 사용하고 있다는 현황 조사 내용이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 북동측 인근에 위치하는 베스트타워 3층 301호입니다. 주변은 진주혁신도시 내 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재한 지역으로 노변상가지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

중소형 차량의 출입은 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 일반 대중교통 이용도 가능하나, 운행 노선수 및 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

지반이 평탄한 정방형의 토지로서 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

남서측으로 폭 약 20m(왕복 3차선) 도로와, 북동측으로 폭 약 12m(왕복 2차선) 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다 (2015-12-14). 또한 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (채권 총액, 말소기준권리)

등기부 채권 총액은 약 65억 8천 4백 5십만원으로 집계됩니다.

- 을1 근저당 (진주축산업협동조합): 2016년 11월 07일 접수, 6,110,000,000원. 본 건의 말소기준권리입니다.

- 을2 근저당 (새진주새마을금고): 2016년 11월 07일 접수, 474,500,000원.

- 갑14 압류 (진주세무서장): 2020년 02월 10일 접수.

- 갑19 임의경매 (진주축산업협동조합): 2024년 07월 12일 접수, 4,328,101,836원.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 장진규

보증금: 50,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2019년 09월 18일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

장진규 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리관계

본 건은 말소기준권리인 을1 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 부담 있는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 주거, 상업, 교육 인프라가 집중되며 지역의 새로운 성장 축으로 자리 잡았습니다. 카페, 음식점, 학원가 등 새로운 상권이 형성되어 젊은 층과 직장인을 중심으로 활기를 띠고 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

대규모 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 노변 상가로서의 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 한일병원이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다. 진주혁신도시 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

5.2. 교통 편의성

중소형 차량의 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 관련 리스크

등기부채권 총액이 약 65억원으로 감정가 대비 매우 높습니다. 공동담보 물건으로, 채무 관계의 복잡성과 낙찰 후 채권자들과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 점유 및 명도 관련 리스크

현황조사 상 '301호, 302호를 일체로 임차하여 사용하고 있다'는 내용이 있습니다. 비록 목록상의 임차인(장진규)은 대항력이 없어 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약의 세부 내용을 명확히 파악해야 하며, 이에 따른 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 관련 특이사항

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과나 가치에 따라 본 건의 경매 진행 및 낙찰 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시라는 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 근린상가로서, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 특수성, 그리고 명확한 점유 관계 파악의 필요성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 실제 현황 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 지속적인 성장 및 배후 수요 확보

* 대로변 노출 상가로서의 높은 가시성과 접근성

* 제2종근린생활시설로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성

* 시세 대비 합리적인 가격으로 매입 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 386,000,000원

건물면적: 138.18㎡ (약 41.79평)

평당 감정가 (건물 기준): 약 9,236,000원/평

본 건은 인수할 임차인 보증금이 없어 권리상의 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 높은 총 채권액, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 건물 상태 및 실제 공실 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 수요 분석 및 경쟁 물건 분석이 선행되어야 합니다.

초기 분석 결과, 인수할 권리가 없다는 점을 감안하여 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 잠재적 고려 범위로 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

추가적인 현장 조사와 심층적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.