나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36014 [1] 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주시립이성자미술관 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

1. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 제1층 제106호로서

외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감
창호 : 새시 창호.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

당해 호가 속한 건물 내에 승강기,전기,위생,급배수 설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 대체로 장형형의 토지임.

인접 도로상태등

당해 호가 속한 건물 기준 남서측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 일반상업지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(중-집-1-66)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

경계벽 없이 이용 중인 오픈상가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경36014 (1)

소재지: 경상남도 진주시 에나로128번길 17, 1층106호 (충무공동, 센트럴타워)

용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 350,000,000원

토지면적: 8.77㎡ (약 2.65평) / 토지지분: 8.7742㎡ (약 2.65평)

건물면적: 41.48㎡ (약 12.55평) / 건물지분: 41.48㎡ (약 12.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 경계벽 없이 이용 중인 오픈상가

1.2. 건축물 현황

건물명: 센트럴타워

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물

해당 호수: 1층 106호

사용승인일: 2017년 1월 9일

주요 용도: 제1종근린생활시설

건축물 정보: 총 61개 호실로 구성되어 있으며, 본건은 1층에 위치.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주시립이성자미술관 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 원활하며, 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)에 속하며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 3월 31일자 경남은행의 근저당권(채권금액 396,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사찬빛 (2017-01-13)

* 근저당권: 경남은행 (2017-03-31, 396,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 경남은행 (2024-07-19, 343,105,774원)

* 압류: 진주시 (2025-01-13)

* 가압류: 진주축산업협동조합 (2025-11-17, 86,647,498원)

총 등기부채권액은 482,647,498원으로, 감정가 대비 높은 편입니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-03-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특징

본건이 위치한 센트럴타워는 진주혁신도시 내 주요 상업시설 중 하나로, 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 유동인구가 있는 지역으로 판단됩니다. 경계벽 없이 오픈상가 형태로 이용 중인 점은 개방감을 주지만, 공간 활용에 대한 고려가 필요합니다.

4.2. 주변 상권 현황

진주혁신도시는 새로운 도시 성장 축으로 자리 잡으며 상업 및 주거 인프라가 집중되고 있습니다. 카페, 음식점, 학원가 등 다양한 상권이 형성되어 있으며, 젊은 층과 직장인을 중심으로 활기를 띠고 있습니다. 다만, 과거 진주 최대 번화가였던 원도심 상권은 유동인구 감소로 침체 중이며, 혁신도시와 원도심 간의 도시 내부 양극화 현상이 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

진주시립이성자미술관이 인근에 위치하여 문화생활 접근성이 좋습니다. 또한, 센트럴타워 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 및 교통

본건은 오피스텔 등 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 차량을 이용한 진출입이 용이하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 부담

등기부채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 절차에서 낙찰가의 변동성을 높일 수 있는 요인입니다.

6.2. 영업 환경

경계벽 없이 이용 중인 오픈상가 형태는 방음, 공간 분할 등에서 추가적인 공사나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 특이사항이 존재할 가능성이 있어 면밀한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 진주혁신도시의 상업 중심지에 위치한 1층 근린상가로, 상대적으로 높은 유동인구 확보 가능성과 주변 상권의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 혁신도시 개발 계획 및 관련 인프라 확충은 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 채무 부담이 높은 점과 오픈상가라는 특성, 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시 내 중심 상권 위치

* 1층 근린상가로 높은 접근성 및 유동인구 흡수 가능성

* 향후 혁신도시 개발 계획에 따른 발전 가능성

* 상대적으로 낮은 낙찰가 기대 가능성 (감정가 대비 높은 채무 부담으로 인한)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 정확한 시세 조사, 임대료 수익률 분석, 명도 저항 등을 종합적으로 고려하여 전문가의 상세한 권리분석 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.