나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31159 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 251-1 주영더팰리스 104동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "통영경찰서" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 부근은 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통의 수준 입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 인근으로 14번 국도가 지나고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통의 수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 슬래브지붕 27층 건물 내 4층 403호로서,
(사용승인일:2010.07.23)

외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

주거용 아파트로 이용중인 것으로 조사되나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 조사는 이루어지지 않은 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 된 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 아파트 용지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외, 남측으로 노폭 약
30미터 내외의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경31159 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 251-1 주영더팰리스 104동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

토지면적: 53.11㎡ (약 16.07평)

건물면적 (전용면적): 131.03㎡ (약 39.63평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "통영경찰서" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 부근은 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근으로 14번 국도가 지나고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

주변 시설: 통영경찰서, 죽림초등학교, 죽림만다린프라자, 통영시립도서관 등 교육, 행정, 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면 인근 지역에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을11 근저당권 (이선화, 2021.05.21. 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 을10 전세권설정 (조정란, 2020.03.30. 접수, 230,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-30

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조정란

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (등기부상 전세권으로 인수됨)

* 비고: 등기부상 전세권 설정으로 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

기타 권리: 갑7 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 가압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

총 채무액 (등기부채권 총액): 506,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 죽림리 지역은 공동주택 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다. 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설 이용이 편리하며, 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) 슬래브지붕 27층 건물 중 4층 403호입니다.

사용승인일: 2010년 7월 23일입니다.

면적 정보:

* 토지면적: 53.11㎡ (약 16.07평)

* 전용면적: 131.03㎡ (약 39.63평)

주차: 총 790대 주차 가능 (지하 723대, 지상 67대)합니다.

단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 전세권: 2억 3천만원의 전세권이 매수인에게 그대로 인수되므로, 매수 시 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

대항력 있는 임차인 (조보민): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 반환 의무 발생 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

재매각 물건: 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 매각 허가 취소 등의 사유가 있었을 가능성이 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아, 건물 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 확인할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 통영시 광도면의 주영더팰리스 아파트로서, 준주거지역 내에 위치하며 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 2억 3천만원의 전세권이 인수되고, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 재매각 물건이고 내부 확인이 불가하다는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 인지하고, 법률 전문가와 상담하여 인수되는 권리 및 임차인 관련 사항을 명확히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

죽림리의 아파트 시세 상승 잠재력

주요 간선도로 및 관공서, 편의시설 인접으로 인한 양호한 입지

인수되는 권리 및 임차인 관련 위험 해소 시 시세차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

최근 유사 면적 매매 사례 (2026년 7월 8일, 131.026㎡): 320,000,000원

인수되는 전세권: 230,000,000원

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하므로, 매수인이 부담해야 할 총액 (입찰가 + 인수 전세권)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 유사 면적 매매가 320,000,000원을 기준으로 볼 때, 매수인이 인수해야 하는 전세권 230,000,000원을 제외하면, 본건 소유권에 대해 매수인이 지불할 수 있는 최대 금액은 약 90,000,000원 (320,000,000원 - 230,000,000원)으로 산정됩니다.

이러한 점을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

위 입찰가 기준 총 예상 지출액: 80,000,000원 (입찰가) + 230,000,000원 (인수 전세권) = 310,000,000원.

이는 감정가(312,000,000원) 및 최근 시세(320,000,000원)와 비교했을 때, 높은 위험 부담을 감안한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.