나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31722 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 산83-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31722 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 산83-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경31722
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 산83-1
• 용도: 임야

통영지원 경매6계 2024타경31722 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 산83-1 | 감정가: 375,312,000원 | 최저가: 94,158,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경31722 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경31722 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 산83-1

용도: 임야

감정가: 375,312,000원

토지면적: 26,808.00㎡ (약 8,110.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 육안으로 식별 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음 (분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 "죽토저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 산림지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 북하향의 급경사지에 위치한 부정형 토지로서, 현황은 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 물건 토지 남서측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 비포장 임로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(개 제한), 준보전산지입니다.

제시목록 외의 물건: 없습니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 거제시 연초면 죽토리의 자연림 지역에 위치하며, 죽토저수지가 인근에 있어 자연 경관이 우수한 지역에 속합니다. 거제대대가 연초면 죽토리 일원으로 이전하여 주둔지를 건설하는 대규모 사업이 완료되었거나 진행 중인 점은 주변의 잠재적 가치 상승 요인으로 볼 수 있습니다. 다만, 물건 자체는 북하향의 급경사지에 위치하고 있으며, 접근 도로는 폭 2-3미터 내외의 비포장 임로에 접해 있어 차량 통행 및 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 삼OOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 전체입니다. 가장 중요한 권리상 이슈는 분묘기지권 관련 사항입니다. 물건지 내에 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 실제로 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m) 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 규제를 받고 있어 토지 활용에 제한이 따릅니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 연초면 죽토리는 주로 순수 산림지대로서 직접적인 상업 활동이나 상권 형성보다는 자연환경에 초점을 맞춘 지역입니다. 인근의 죽토리나 연사리 등에는 일부 주거 단지가 형성되어 있으며, 거제대대 이전 사업 등 일부 개발이 진행되고 있습니다. 본격적인 상업 시설이나 편의시설은 연초면의 중심지 또는 고현, 옥포 등 거제시의 주요 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 산림 지역의 잠재적 가치, 예를 들어 임업, 휴양림 조성 등의 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

연초면 죽토리 지역은 거제 버스를 통해 주요 지역과 연결됩니다. 죽토리 내에도 일부 아파트 단지 등이 있어 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다. 연초면 사무소에서는 다양한 행정 서비스를 제공합니다. 거제시 전반적으로는 다양한 복지 서비스 및 편의 시설이 운영되고 있어, 생활에 필요한 기본적인 지원은 받을 수 있습니다. 다만, 대형 쇼핑몰, 병원 등 주요 생활 편의 시설은 거제시 중심지로 나가야 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권입니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 경우, 매수 후 분묘 이장 등으로 인한 추가 비용과 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 물건이 급경사지에 위치하고 비포장 임로에만 접해 있다는 점은 토지의 활용성을 제한하고, 개발 시 도로 확보 및 토목 공사에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 자연녹지지역 및 준보전산지라는 토지이용계획상 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다. 연초면 지역은 과거 하수처리장 증설, 쓰레기 매립장, 공원묘지, 산업폐기물 소각장 건설 등과 관련하여 혐오시설 집중 및 주민 반대 사례가 있어, 지역 내 혐오시설에 대한 민감도가 높을 수 있으며, 군부대 이전지 인근이라는 점도 고려해 볼 만합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면의 산림 지역에 위치한 임야로, 죽토저수지 인근이라는 자연 환경적 이점이 있습니다. 최근 인근 지역에 거제대대 이전 사업 등이 진행된 점은 지역의 변화 가능성을 시사합니다. 그러나 급경사, 비포장 임로, 분묘기지권 가능성, 그리고 자연녹지지역 및 준보전산지라는 개발 제한 사항 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 분묘 문제는 사전 조사를 통해 명확히 파악해야 할 최우선 과제입니다. 토지이용계획 및 주변 개발 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

경매 물건으로서 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 거제시의 지속적인 개발 계획 및 해양 관광 도시로서의 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 현재는 임야 상태이지만, 관련 법규 검토 및 철저한 권리 분석을 통해 향후 산림 자원의 활용, 임업, 또는 제한적인 개발 가능성을 모색해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 전 반드시 현장 답사를 통해 지형, 접근성, 분묘 존재 여부 등을 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매6계