나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4973 [1] 경상남도 고성군 구만면 효락리 687-4 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4973 [1] 경상남도 고성군 구만면 효락리 687-4 대지 경매

• 사건번호: 2024타경4973
• 주소: 경상남도 고성군 구만면 효락리 687-4
• 용도: 대지

통영지원 경매5계 2024타경4973 | 소재지: 경상남도 고성군 구만면 효락리 687-4 | 감정가: 476,741,000원 | 최저가: 170,864,000원 | 용도: 대지

1. 경상남도 고성군 구만면 효락리 687-4 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경4973 (1)

소재지: 경상남도 고성군 구만면 효락리 687-4

용도: 대지 (단, 감정평가서상 일부 농경지 및 주거나지로 이용 중)

감정가: 476,741,000원

토지면적: 5,279.00㎡ (약 1,597평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 49.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 재매각 물건

주의사항: 일괄매각 (목록 1, 2, 3, 4)

목록 1, 2: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환. 지적도상 맹지.

목록 4: 지적도상 맹지. 제시외 건물 [감정서상 ㉠]은 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받은 가격임.

제시외 수목 [감정서상 ⓐ~ⓓ]은 매각 포함. 지상 대나무, 활잡목 등 포함 평가.

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 고성군 구만면 효락리에 위치하며, 주위로 구만초등학교가 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 그리고 자연림이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 기호 ③ 토지까지 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려했을 때 교통 상황 또한 보통으로 보입니다. 다만, 본 건 기호 ①, ②, ④ 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근에 제한이 있습니다. 반면, 기호 ③ 토지의 경우 북서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 김OOO의 채권으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지이며, 재매각으로 진행되는 점은 과거 경매 절차에서 문제가 있었거나 유찰되었음을 시사합니다. 특히 '법정지상권' 성립 가능성이 있다는 점은 권리 분석 시 매우 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 이는 토지 소유권과는 별개로 토지 상의 건물이나 수목 등에 대해 법적으로 사용권을 가지는 권리가 존재할 수 있음을 의미하며, 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 일부 토지(목록 1, 2)는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 위험이 있습니다. '일괄매각' 결정으로 인해 여러 필지가 묶여 매각되지만, 제시외 건물(목록 4)은 매각에서 제외되어 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 주변은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지로 지정된 지역(기호 ③, ④)이 포함되어 있어 향후 주거지로서의 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나 현재는 단독주택과 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 및 준주거 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 대규모 축사 등 혐오 시설의 입지는 제한될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 구만초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변이 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 비교적 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 편리하지 않고 생활 편의 시설 접근을 위해서는 차량을 이용하거나 인근 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 전반적으로 전원생활을 선호하는 분들에게 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지적도상 맹지(목록 ①, ②, ④)라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 토지 활용에 상당한 제약이 따를 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 통행로를 확보해야 할 수 있습니다. 목록 1, 2의 경우 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 자격이 없는 경우 취득이 불가합니다. 법정지상권의 존재 가능성은 권리 분석 시 면밀히 검토해야 할 중대한 사항입니다. 제시외 건물이 매각에서 제외된다는 점도 해당 토지의 가치와 활용성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 추가적인 주의를 요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 고성군 구만면의 농촌 및 준주거 지역에 위치한 토지로서, 일부 필지의 개발 가능성과 자연환경이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 다수의 필지가 맹지이고 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 제외 등의 복합적인 권리 및 이용상의 제약이 상당합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 따라서, 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고 법률적, 실무적 검토를 거친 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 일부 필지(기호 ③, ④)가 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 주거지 개발 또는 건축 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

둘째, 넓은 토지 면적을 활용하여 다양한 개발 계획을 구상할 수 있습니다.

셋째, 주변의 자연환경은 전원생활 또는 귀촌/귀농을 희망하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

다만, 앞서 언급한 맹지, 농지취득자격증명, 법정지상권 등의 제약으로 인해 투자 수익률 및 실현 가능성은 해당 리스크 요인 해소 방안에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

법원 정보

통영지원 경매5계