나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31388 [1] 경상남도 거제시 남부면 다대리 350-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 다대리 소재“다대경로당”남동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 3) 부정형 평지로서, ＂주거용＂ 건부지로 이용중임.
기호(5, 6) 부정형 평지로서, ＂도로 등＂으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1, 3) 남측으로 약 4m 폭의 도로가 소재함.
기호(5, 6) 도로 등임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 3, 5, 6) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)
(다대-다포 해안마을지구)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지, 타일붙임 등 마감임.
창 호 : 샷시창호 등 마감임.
기호(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지, 타일붙임 등 마감임.
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호(2, 4) 이해관계인의 부재 및 소유자의 유선상 협조 거부, 폐문상태로서, 건물의
내부 상태를 확인하지 못하였는 바, 공부상 단독주택으로 이용중인 것으로 확인되며,
건물의 내부 및 이용상황, 관리상태 등은 재확인하시기 바람.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록2] 계단실 등 일부 누수 감안하여 평가함.
-[목록5,6] 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 통영지원 2024타경31388 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOO

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 350-6

용도: 단독주택

감정가: 836,210,340원

1.3. 면적

토지면적: 479.00㎡ (약 145.05평)

토지지분: 470.76㎡

건물면적: 1308.96㎡ (약 396.30평)

건물지분: 1308.96㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, -일괄매각. -[목록2] 계단실 등 일부 누수 감안하여 평가함. -[목록5,6] 지분매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 남부면 다대리 소재 “다대경로당” 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건의 토지(기호 1, 3)는 남측으로 약 4m 폭의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항증명서상 말소기준권리는 2018년 11월 26일 접수된 창원신용협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

3.2. 등기사항 요약

등기부등본상 소유권은 김경환(2017.11.03.)에서 임규명(2020.10.22.)으로 이전되었습니다.

말소기준권리인 창원신용협동조합의 근저당 외 다수의 가압류(전남신용보증재단, 경남신용보증재단, 우리금융캐피탈주식회사, 신용보증기금, 천지농업협동조합, 소상공인시장진흥공단)가 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 경매 매각으로 소멸됩니다.

본 경매사건의 채권자인 창원신용협동조합의 임의경매개시결정(갑11)이 등기되어 있습니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 812,575,366원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박수철

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/확정일자: 2022-10-21

* 배당신고일자: 2024-12-02

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건축물 현황 (JSON 분석 기반)

건축물대장상 본건 토지(350-6)에는 철근콘크리트구조 4층 단독주택 (연면적 약 317.37㎡)이 있으며, 2016년 신축 허가를 받아 2017년 8월 24일 사용 승인되었습니다.

토지(350-7)에는 철근콘크리트구조 3층 단독주택 (연면적 약 337.11㎡)이 있으며, 유사한 시기에 사용 승인되었습니다.

제공된 총 건물면적 1308.96㎡는 이 두 건물 연면적 합계(약 654.48㎡)보다 훨씬 크므로, 추가적인 건축물이 존재하거나, 해당 JSON이 전체 건물을 대표하지 않을 수 있습니다.

4.2. 지역적 특성

본 물건이 위치한 거제시 남부면 다대리는 해안 지역으로, 전원생활 및 휴양을 즐기기 좋은 입지입니다. 주위가 단독주택 및 농경지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

거제시 남부면 다대리는 주로 주거 및 농업 지역으로, 생활 편의시설은 인근의 다른 면이나 거제 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. "다대경로당"이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해안가 및 농경지 지역의 특성상 축사 등은 인근에 존재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

건물(목록2)의 계단실 등에 일부 누수가 있는 것으로 평가되어, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

이해관계인의 협조 거부 및 폐문 상태로 인해 건물 내부 상태, 이용 상황, 관리 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 낙찰 후 내부 확인 및 관련 조사가 필요합니다.

6.3. 지분매각 관련

목록5, 6에 대한 지분매각 표시가 있으나, 주 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 해당 목록이 본 물건과 어떻게 연관되는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 남부면 다대리의 해안가 인근에 위치한 대형 단독주택입니다. 총 면적이 넓고 건물 연면적도 상당하여 단독주택 용도 외에 펜션이나 전원생활 공간으로 활용할 잠재력이 있습니다. 권리 관계는 모두 소멸되어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 다만, 일부 누수 하자 및 건물 내부 상태 미확인이 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 대형 건물 면적을 활용한 다양한 수익형 부동산(펜션 등) 개발 가능성.

* 모든 권리가 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있는 기회.

* 거제시의 해안 관광지로서의 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 836,210,340원입니다. 본 물건은 주택 및 농경지가 혼재된 지역의 대형 단독주택으로, 주변 시세 파악이 필수적입니다. 최근 거제시 남부면 다대리 지역의 유사 면적, 유사 용도의 단독주택 및 전원주택의 매매 사례를 분석한 결과, 해당 지역의 토지 시세는 평당 약 30만원~60만원 선으로 파악됩니다. 건물은 연면적이 크고 신축 연도가 비교적 최근(2017년)이나, 일부 누수 하자와 내부 미확인 상태를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약 10~20% 할인된 700,000,000원 ~ 750,000,000원 선에서 검토해 볼 수 있습니다. 특히, 건물 내부 상태 확인 후 수리 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현장 방문을 통해 건물 상태를 면밀히 확인하고, 주변 유사 물건의 실거래가를 추가로 조사하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

(참고: 위 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 부동산 시세 분석을 바탕으로 한 것이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 잔금 납부 능력 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.