나이스옥션 법원경매 포항 2024타경33413 [2] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 920-7 제1동 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경33413 [2] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 920-7 제1동 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경33413
• 주소: 경상북도 포항시 남구 오천읍 냉천로298번길 28-6 (제1동)
• 용도: 근린주택

포항지원 경매5계 2024타경33413 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 냉천로298번길 28-6 (제1동) | 감정가: 1,195,298,400원 | 최저가: 836,709,000원 | 용도: 근린주택

1. 포항지원 2024타경33413 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경33413 (2)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 920-7 제1동

용도: 상가주택

감정가: 1,195,298,400원

토지면적: 317.30㎡ (약 95.99평)

건물면적: 622.42㎡ (약 188.30평)

총 면적: 939.72㎡ (약 284.29평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "포은중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 다가구주택 및 다양한 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 주변 교통 상황은 보통 수준입니다. 서측으로는 약 8미터, 남측으로는 약 4미터 폭의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

최근 분석에 따르면 포항 오천읍은 젊은 세대 유입이 많고, 프랜차이즈 식당, 영화관, 수영장 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 '시내에 나갈 필요가 없다'는 평가를 받을 정도로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 이는 상가주택의 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나, 인근 지역에는 SRF 열병합발전소, 산업폐기물 처리장, 호동 쓰레기 매립장 등 주민들이 꺼려하는 혐오시설이 집중적으로 밀집해 있다는 보도가 있습니다. 또한, 음식물 쓰레기 처리 시설 설치 관련 논란도 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.3. 감정평가 요약

토지:

기호(1,3) 토지는 주상용 건물 부지로 이용되고 있으며, 대체로 평탄한 지형입니다. 가장형 및 세장형의 형태로, 가장자리 부분에는 약 4~8미터 폭의 포장도로가 접해 있어 접근성이 확보됩니다.

건물:

철근콘크리트구조의 지상 4층 건물로, 외벽은 스타코 및 롱브릭타일 마감, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 화재경보, 냉난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 1층은 근린생활시설 및 주차장, 2층부터 4층까지는 근린생활시설과 다가구주택(총 9가구)으로 구성되어 있어 주거와 상업 기능을 겸하고 있습니다.

1.4. 건물 세부 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층

외벽: 스타코 및 롱브릭타일 마감

내벽: 벽지, 타일, 일부 인테리어 마감

바닥: 데코타일, 타일, 화강석 물갈기 등

창호: 새시 이중창호

이용 상태:

- 1층: 근린생활시설 3개, 주차장, 화장실, E/V, 계단실

- 2층: 근린생활시설 1개, 다가구주택(2가구), 화장실, E/V, 계단실

- 3층: 다가구주택(4가구), E/V, 계단실

- 4층: 다가구주택(3가구), E/V, 계단실

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 냉난방설비, 승강기설비 등

특이사항: 건물 내 승강기는 기준시점 현재 검사 미신청 등의 사유로 운행 정지 상태입니다.

1.5. 토지 세부 정보

형태 및 이용상태:

기호(1): 가장형 평지로서, 주상용 건부지.

기호(3): 세장형 평지로서, 주상용 건부지.

면적:

총 면적: 317.30㎡ (약 95.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

기호(1, 3) 공통:

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구

소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) (기호1에 해당)

가축사육제한구역(모든축종 제한구역)

상대보호구역

비행안전제5구역(전술)

1.7. 인접 도로 상태

기호(1): 본건 서측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

기호(3): 본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

1.8. 주의사항 및 특이사항

일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

건물 내 승강기는 운행 정지 상태이므로 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물의 임대 관계는 확인되지 않았습니다(미상).

1.9. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 오OOOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 낙찰자는 일반적으로 소유권 이전과 동시에 기존의 말소기준권리 이하의 권리(저당권, 근저당, 가압류, 압류 등)는 말소됩니다. 다만, 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 매각물건명세서 상의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 본 건은 채권자의 권리에 의한 경매이므로, 일반적인 권리 분석에서는 큰 무리가 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 권리 분석 전문가와 상담하여 최종 확인하시는 것이 안전합니다.

1.10. 상권 분석

포항 오천읍은 신흥 주거지로 각광받으며 젊은 세대와 어린 자녀를 둔 가구가 많이 거주하는 지역입니다. 본 물건이 위치한 원리 지역은 포은중학교와 인접해 있으며, 주변에 다가구주택과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다. 1층 상가 부분은 이러한 지역 특성을 바탕으로 소매점, 음식점, 학원 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다. 다만, 포항 전체 상권 분석 시 이동, 양덕 지역 등과 비교하여 오천읍 상권의 성장 잠재력 및 경쟁 환경을 면밀히 파악해야 합니다.

1.11. 생활 정보

교육: 본 건 북동측 인근에 포은중학교가 소재하며, 원동초등학교 등 교육 시설 접근이 용이합니다. 대규모 아파트 단지 개발과 함께 지역 내 학군에 대한 관심도 높아지고 있으며, 인덕중학교 및 원동고등학교 설립도 추진된 바 있습니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하며, 젊은 층이 선호하는 다양한 상업 시설(식당, 커피숍, 영화관 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 오천체육문화타운 등 문화 시설 이용도 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있습니다. 대중교통 이용 역시 가능합니다.

1.12. 잠재적 리스크

1. 혐오시설 인접 가능성 : 과거 보도에 따르면 오천읍 인근에 산업폐기물 처리장, 쓰레기 매립장 등 혐오시설이 밀집해 있다는 점은 지역 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2. 승강기 운행 중지 : 건물 내 승강기가 검사 미신청 등의 사유로 운행 정지 상태이므로, 수리 및 재가동에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 임대 관계 미상 : 임차인 현황 및 임대차 계약 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 지구 단위 제한 : 고도지구, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.13. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍 원리, 포은중학교 인근에 위치한 상가주택으로, 상업시설과 다가구 주택으로 구성되어 있어 다수의 임대 수익 창출이 가능합니다. 젊은 세대 유입과 잘 갖춰진 생활 인프라로 인해 지역 내에서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

다만, 주변 혐오시설의 존재 가능성, 승강기 운행 중지, 임대 관계 불확실성 등의 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 비행안전구역 등 도시계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 적극적인 상권 분석과 임대 관리를 통해 충분한 수익을 기대할 수 있는 물건이나, 잠재적 리스크에 대한 충분한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

1.14. 투자 포인트

1. 다목적 활용 가능성 : 상가와 주택이 결합된 건물로, 임대 수익 외에도 직접 상가 운영 등 다양한 활용이 가능합니다.

2. 탄탄한 배후수요 : 젊은 세대와 가족 단위 거주자가 많은 오천읍 지역의 특성상 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

3. 지역 성장 잠재력 : 블루밸리 국가산단 투자 연계 등 배후 주거지로의 가치가 높아지고 있으며, 지속적인 인구 유입이 예상됩니다.

4. 일괄 매각 : 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 취득 후 관리가 용이할 수 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매5계