나이스옥션 법원경매 포항 2024타경3320 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 397-1 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경3320 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 397-1 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경3320
• 주소: 경상북도 포항시 남구 오천읍 충무로 27
• 용도: 근린시설

포항지원 경매1계 2024타경3320 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 충무로 27 | 감정가: 4,075,778,880원 | 최저가: 1,397,991,000원 | 용도: 근린시설

1. 포항지원 2024타경3320 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경3320 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 397-1

용도: 근린생활시설

감정가: 4,075,778,880원

토지 면적: 1337.00㎡ (약 404.40평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1104.09㎡ (약 333.97평)

건물 제시외 면적: 137.58㎡ (약 41.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 선순위가처분

주의사항:

① 재매각 물건입니다. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

② 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

③ 제시외 건물 면적 포함입니다.

④ 목록1(토지) 지상의 수목, 광고탑 등은 토지에 포함 평가되었습니다.

⑤ 목록2(건물) 옥상의 옥탑 부분(기계시설 등)은 건물에 포함 평가되었습니다.

⑥ 건물 공부상 지붕은 '그라스울판넬지붕'이나 실제로는 '그라스울판넬 및 슬라브지붕'이며, 건축물대장상 3층은 '사무소'이나 실제는 '주택'입니다.

1.2. 감정평가 요약 (토지)

위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "(통칭)서문사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 토지 기호(1)은 사다리형에 가까운 형태로, 인접지 대비 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지 기호(3)은 삼각형 형태로, 인접지 대비 등고 평탄하며 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 토지 기호(1)은 남측으로 폭 약 30미터, 서측 및 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 기호(3)은 현황 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m) (접함), 소로3류(폭 8m 미만) (접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술).

기호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) (접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제5구역(전술).

제시목록 외 물건: 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 감정평가 요약 (건물)

건물의 구조: 철골조 및 철근콘크리트조, 그라스울판넬 및 슬라브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등이며, 내벽은 인테리어 마감, 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일, 세멘노출 등입니다. 바닥은 데코타일, 타일, 세멘노출 등이며, 창호는 섀시창호 등입니다.

이용상태: "제1,2종 근린생활시설"로 이용 중이며, 1층은 소매점 및 근린생활시설, 2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용되고 있습니다.

설비내역: 급배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물: 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이:

① 공부상 '그라스울판넬지붕'이나 실제는 '그라스울판넬 및 슬라브지붕'입니다.

② 건축물대장상 3층은 '사무소'이나 실제는 '주택'입니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

* 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리, "(통칭)서문사거리" 북서측 인근에 자리 잡고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민들의 이용이 활발할 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 용이하며, 포항-울산간 고속도로와의 접근성도 뛰어나 광역 교통망 이용이 편리합니다. 또한, 남포항IC가 인접해 있어 울산과 부산 등 대도시로의 이동도 수월합니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지 개발 및 산업단지 조성으로 인구가 증가하고 있으며, 이에 따라 상권 역시 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, '유동화물건'이자 '선순위가처분'이 존재하는 물건으로 권리관계 확인이 매우 중요합니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특히 선순위 가처분으로 인해 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다. 또한, 본 물건은 '재매각'으로 진행되므로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정된 점 유의해야 합니다.

* 상권분석

물건이 위치한 서문사거리 인근은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 밀집해 있는 지역입니다. 인근 오천읍은 대규모 아파트 단지 조성과 블루밸리 국가산업단지 등으로 인해 인구가 꾸준히 증가하며 지역 상권이 활성화되고 있는 추세입니다. 특히, 1, 2종 근린생활시설로 이용 중인 건물 특성상 지역 주민들을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 유동인구 확보에도 유리하며, 생활형 SOC 시설(다원복합센터) 건립 예정은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 생활정보

본 물건은 포항시 남구 오천읍 용덕리에 위치하고 있으며, 서문사거리 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설과 주거시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 또한, 본건 건물의 3층은 공부상 '사무소'이나 실제 '주택'으로 이용되고 있어, 주거와 상업 시설의 복합적인 활용 가능성을 보여줍니다. 인근 오천 시장은 전통적으로 규모가 크고 활기찬 오일장으로 유명하며, 다양한 먹거리와 쇼핑거리를 제공합니다.

* 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, '선순위 가처분'의 존재로 인해 소유권 이전 및 명도 과정에서 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, '유동화물건'의 특성상 채권 양수도 등으로 인해 권리 변동이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. 셋째, 공부상 기록과 실제 현황 간의 차이(지붕 형태, 3층 용도)가 존재하므로, 이에 대한 정확한 파악과 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 넷째, '재매각' 물건으로 최저매각가격의 20%에 해당하는 높은 매수신청보증금이 요구됩니다. ⑤ 인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍 서문사거리 인근에 위치한 근린생활시설 건물로, 상업용 건부지로 이용 중인 토지와 함께 일괄 매각되는 건입니다. 인근 지역은 산업단지 조성 및 대규모 아파트 공급으로 인구가 증가하고 상권이 활성화될 잠재력이 높은 지역입니다. 특히, 건물 3층의 실제 주택 이용은 복합적인 활용 가능성을 시사합니다. 그러나 선순위 가처분, 유동화 물건, 공부와의 차이 등 권리 및 현황상의 복잡한 문제가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 통한 면밀한 분석이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있다면, 성장 가능성이 높은 지역의 상업용 부동산으로서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 투자 포인트

1. 성장 잠재력 높은 지역 : 블루밸리 국가산업단지 조성 및 대규모 아파트 단지 공급으로 인구 유입이 꾸준히 증가하는 지역에 위치하여 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

2. 복합 용도 가능성 : 제1, 2종 근린생활시설 및 실제 주택으로 이용되는 3층을 활용하여 다양한 업종의 상가 운영 또는 주거와 상업을 겸한 복합 공간으로 활용할 수 있습니다.

3. 우수한 교통망 : 포항-울산간 고속도로 및 남포항IC 인접으로 광역 접근성이 뛰어나며, 서문사거리 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

4. 저평가 가능성 : 재매각 물건이자 선순위 가처분 등의 복잡한 권리관계로 인해 시장의 관심에서 다소 벗어나 있을 수 있으나, 이러한 위험 요소를 해결할 경우 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매1계