나이스옥션 법원경매 논산 2023타경2431 [2] 충청남도 계룡시 금암동 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 계룡시 금암동에 소재하는 "계룡시청" 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 내지 본건근처까지 차량접근 가능하고, 대중교통이용의 편의성 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

-형세 : 공히, 부정형의 완경사지임.
-이용상태 : 기호(1)은 토지임야(일부 전)이고, 기호(2)는 농경지(일부 휴경지)임.

인접 도로상태

-기호(1) : 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로를 이용 중임.
-기호(2) : 북동측 및 북서측으로 각각 인접필지상에 개설되어 있는 노폭 약2미터의 비포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은, 공히 제2종일반주거지역에 해당됨(자세한 내역은 "의견서 및 토지이용계획확인서" 참조).

제시목록 외의 물건

후첨, "지적및건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

-기호(1) : 공부상 지목 "임야"이나, 현황 일부 농경지(전)로 이용 중임.
-기호(2) : 지적도상 "맹지"이나, 현황 북동측 및 북서측으로 인접필지상에 개설되어 있는 노폭 약2미터의 비포장도로를 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : ①인근 탐문결과 본건 토지를 포함하여 근처 일대에 아파트건축예정인 것으로
확인됨.
②정확한 지적경계 등에 대한 재확인을 요함.

물건 비고

1. 지분매각. 제시외 건물 및 비닐하우스 매각 제외.
2. 현황 "전 및 일부 잡종지, 일부 도로, 일부 경사지, 일부 임야"
3. 지적도상 맹지.
4. 최저매각가격은 제시외 건물로 제한 받는 금액임.
5. 지역주택조합아파트 건축관련 건축심의가 이루어진 상태(입찰시 관련 행정기관 확인)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2023타경2431 (2)

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 288-3

용도: 전

감정가: 228,299,610원

토지면적: 2836.00㎡ (약 857.9평)

토지지분: 472.7612㎡ (약 143.0평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO (관련 채권자: 주식회사서우건설)

특이사항: 지분매각, 법정지상권, 재매각, 중복사건

주의사항:

1. 지분매각. 제시외 건물 및 비닐하우스 매각 제외.

2. 현황 "전 및 일부 잡종지, 일부 도로, 일부 경사지, 일부 임야"

3. 지적도상 맹지.

4. 최저매각가격은 제시외 건물로 제한 받는 금액임.

5. 지역주택조합아파트 건축 관련 건축심의가 이루어진 상태(입찰 시 관련 행정기관 확인 필요)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건 토지는 충청남도 계룡시 금암동에 위치하며, "계룡시청" 북동측 인근에 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

지적도상 맹지: 본건은 지적도상 맹지로, 인접 필지에 개설된 도로를 통해 이용 중입니다. 기호(1)은 북동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 이용 중이며, 기호(2)는 북동측 및 북서측으로 인접 필지상에 개설되어 있는 노폭 약 2미터의 비포장도로를 이용 중입니다.

주변 시설: 계룡시청이 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 정보 없음

* 주의: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 임차인으로 파악됩니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023-03-24 접수, 갑18 (이실선 외 2명 가압류, 금189,900,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑18) 이후의 모든 권리(갑19, 갑20, 갑21)는 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 계룡금암지역주택조합 지분 가압류(갑19, 갑21) 및 주식회사서우건설의 강제경매(갑20) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리 (잠재적):

* 갑16: 2021-09-09 접수, 계룡금암지역주택조합 가처분. 등기부 비고란에 '인수'로 표기되어 있어, 매각 후에도 존속할 가능성이 있습니다.

* 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다. 등기부상에는 확인되지 않으나, 특이사항에 '법정지상권'이 언급되어 있어 실제 법정지상권이 성립할 가능성이 높으며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

* 기타 권리 (소유권 이전 등):

* 갑1 (1996-07-31): 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 갑8 (2008-06-30): 1번 이영복 지분 전부 이전 (증여)

* 갑15 (2021-08-02): 8번 홍수희 지분 전부 이전 (매매)

* 총 등기부 채권액: 1,272,520,000원

권리분석 요약: 본 물건은 토지 일부 지분만 매각되며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 그러나 계룡금암지역주택조합의 가처분(갑16)은 '인수' 표기로 인해 존속할 가능성이 있으며, 등기부상 확인되지 않는 법정지상권이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

지역적 특성: 본건은 계룡시청 인근에 위치한 제2종일반주거지역에 해당하며, 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

개발 잠재력: "지역주택조합아파트 건축 관련 건축심의가 이루어진 상태"라는 점은 향후 개발 가능성이 높음을 시사하며, 이는 투자가치 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다.

이용 현황: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전 및 일부 잡종지, 일부 도로, 일부 경사지, 일부 임야'로 이용 중입니다. 또한, 공부상 '임야'인 기호(1)은 현황 일부 '전'으로 이용 중이며, 기호(2)는 지적도상 '맹지'이나 현황은 인접 필지상 도로를 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 계룡시청이 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 교육, 의료, 문화 시설 등에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 협의 및 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

맹지 및 도로 이용: 지적도상 맹지이며, 인접 필지 도로에 의존하고 있어 통행상의 문제가 발생할 수 있습니다.

법정지상권 발생 가능성: 특이사항 및 주의사항에 법정지상권이 언급되어 있으며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 실제 법정지상권이 성립할 경우, 건물 소유자는 토지 소유주로부터 토지 사용료를 지급받을 권리가 있고, 토지 소유주는 건물 철거 등을 주장할 수 없어 재산권 행사에 큰 제약을 받게 됨을 의미합니다.

제시외 건물 및 비닐하우스: 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

복합적인 이용 현황: 공부상 지목과 현황 이용 상태가 상이하여, 현황에 따른 행정적 절차나 민원 발생 가능성이 있습니다.

재매각, 중복사건: 과거 매각이 유찰되었거나 관련 사건이 진행 중임을 의미하며, 입찰 과정이나 권리 관계에 복잡성이 있을 수 있습니다.

지역주택조합 관련: 아파트 건축 심의가 진행 중이나, 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변동성이나 갈등이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시 금암동의 제2종일반주거지역에 위치한 토지로서, 지역주택조합 아파트 건축 심의가 이루어져 개발 잠재력이 기대되는 지역입니다. 그러나 토지 일부 지분만 매각되고, 지적도상 맹지이며, 특히 등기부상 확인되지 않는 법정지상권의 발생 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 비닐하우스가 매각에서 제외되는 점, 현황 이용 상태와 공부상 지목의 차이 등도 고려해야 할 사항입니다. 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 계룡시청 인근 제2종일반주거지역 내 토지

* 지역주택조합 아파트 사업 진행 중으로 개발 잠재력 기대

* 인근 개발 호재 시 투자 가치 상승 가능

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 법정지상권 등 인수될 수 있는 권리 및 맹지라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 재매각 물건으로 최저매각가격이 감정가보다 낮게 책정되었을 가능성이 높으나, 정확한 최저입찰가는 별도 확인이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수 가능한 권리(특히 법정지상권)에 대한 상세한 분석, 도로 이용권 확보 방안, 현장 조사를 통한 정확한 면적 및 이용 현황 파악, 그리고 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 확인된 인수 보증금은 없습니다.

투자자는 감정가 228,299,610원을 기준으로 하되, 상기 언급된 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.