나이스옥션 법원경매 논산 2023타경2431 [1] 충청남도 계룡시 금암동 OOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 계룡시 금암동에 소재하는 "계룡시청" 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 내지 본건근처까지 차량접근 가능하고, 대중교통이용의 편의성 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

-형세 : 공히, 부정형의 완경사지임.
-이용상태 : 기호(1)은 토지임야(일부 전)이고, 기호(2)는 농경지(일부 휴경지)임.

인접 도로상태

-기호(1) : 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로를 이용 중임.
-기호(2) : 북동측 및 북서측으로 각각 인접필지상에 개설되어 있는 노폭 약2미터의 비포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은, 공히 제2종일반주거지역에 해당됨(자세한 내역은 "의견서 및 토지이용계획확인서" 참조).

제시목록 외의 물건

후첨, "지적및건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

-기호(1) : 공부상 지목 "임야"이나, 현황 일부 농경지(전)로 이용 중임.
-기호(2) : 지적도상 "맹지"이나, 현황 북동측 및 북서측으로 인접필지상에 개설되어 있는 노폭 약2미터의 비포장도로를 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : ①인근 탐문결과 본건 토지를 포함하여 근처 일대에 아파트건축예정인 것으로
확인됨.
②정확한 지적경계 등에 대한 재확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 수목 포함
2. 현황 "계단식 전 및 일부 임야"
3. 지역주택조합아파트 건축관련 건축심의가 이루어진 상태(입찰시 관련 행정기관 확인)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 논산지원 2023타경2431 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사서우건설

감정가: 748,015,000원

매각대상: 토지

토지면적: 1375.00㎡ (약 416평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 287-1

용도: 임야 (현황: 계단식 전 및 일부 임야)

특이사항: 중복사건, 제시외 수목 포함

주의사항: 지역주택조합아파트 건축 관련 건축심의가 이루어진 상태 (입찰 시 관련 행정기관 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건 토지는 충청남도 계룡시 금암동에 소재하며, "계룡시청" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 내지 본건 근처까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지(기호 1)는 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로를 이용하고 있습니다. 또 다른 부분(기호 2)은 북동측 및 북서측으로 인접 필지에 개설된 노폭 약 2미터의 비포장도로를 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 본건 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역에 해당합니다. 이는 아파트 등 공동주택 건설이 가능한 지역임을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 1981-01-30: 김영래 소유권 이전

* 2021-09-03: 계룡금암지역주택조합 소유권 이전 (매매)

* 2022-09-21: 주식회사케이투주택건설 가압류 (550,000,000원, 말소기준권리)

* 2022-09-26: 코지디앤씨 가압류 (532,620,000원, 말소)

* 2023-12-08: 주식회사서우건설 강제경매 (315,000,000원, 말소) - 본 경매개시 채권자

총 등기부채권액은 1,082,620,000원입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리(주식회사케이투주택건설의 가압류) 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의시설

본건 토지는 계룡시청 인근에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 따라서 기본적인 근린생활시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 또한, 계룡시는 '금암지구' 활성화를 위한 지구단위계획 변경을 통해 건축 규제를 완화하고 토지 이용 활성화를 추진해왔으며, 이는 향후 지역 상권 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

본건 토지를 포함한 인근 지역 일대에 아파트 건축 예정인 것으로 확인됩니다. 특히, 해당 부지는 지역주택조합 아파트 건축과 관련하여 건축심의가 이루어진 상태로, 이는 개발 사업 추진에 대한 기대감을 높입니다. 실제로 대우산업개발이 계룡금암 지역주택조합과 공동주택 신축공사 도급약정을 체결했으며, 2025년 12월 사업계획승인 및 2026년 3월 본 PF 완료 후 착공 예정임을 밝혔습니다. 이는 본건 토지의 향후 잠재적 가치 상승을 기대하게 하는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 인근에는 계룡시청이 있어 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

계룡시 전반적으로는 계룡산국립공원, 입암저수지, 계룡시 어린이감성체험장, 계룡청년공간 소소마루 등 다양한 자연 및 문화 시설이 있습니다. 다만, 본건 토지와의 직접적인 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 편의시설 및 기타

본건 토지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 또한, 계룡시는 '클린하우스' 거점 시설을 설치하여 폐기물 분리배출 환경을 개선하고 있으며, 하천 및 계곡 불법 시설에 대한 집중 정비로 안전한 수변 공간을 조성하는 등 도시 환경 개선 노력을 기울이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 권리관계

본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 이는 경매 절차 진행 시 복잡성이 따를 수 있음을 시사합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 일부는 "농경지(전)"로 이용 중입니다. 또한, 일부 기호(2)는 지적도상 "맹지"이나 인접 필지 도로를 이용하고 있습니다. 이러한 차이는 현황과 공부상의 불일치로 인해 발생할 수 있는 문제점을 내포하고 있습니다.

6.3. 제시외 수목

제시외 수목이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 가치 평가 및 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 건축심의 상태

지역주택조합아파트 건축 관련 건축심의가 이루어진 상태이지만, 실제 건축 사업의 진행 상황 및 최종 인허가 여부는 입찰 전 관련 행정기관을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

6.5. 지적 경계 불확실성

정확한 지적 경계 등에 대한 재확인이 필요하다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 지역주택조합아파트 건축 사업이 추진 중이거나 건축심의가 이루어진 상태라는 점에서 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 계룡시청 인근이라는 위치적 이점과 주변의 기본적인 생활 편의시설도 갖추고 있습니다.

그러나 총 채권액이 감정가를 상회하고, 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지 등 권리 및 토지 이용 상의 일부 제약 사항이 존재합니다. 또한, 중복사건이라는 특성상 입찰 전 권리 관계 및 사업 진행 현황을 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 제시외 수목 포함 및 지적 경계 재확인 필요성 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지역주택조합 아파트 건설 사업 진행 상태: 건축심의 완료 및 시공사 선정 등 사업 진척 가능성이 높습니다.

* 제2종일반주거지역 용도: 공동주택 건설에 적합한 토지입니다.

* 계룡시청 인근 위치: 행정 접근성과 생활 편의성 증대.

* 향후 계룡시 개발 계획과의 연계 가능성: 금암지구 규제 완화 및 도시재생 사업 등은 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 748,015,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 개발 사업의 구체적인 진행 단계, 토지의 현황 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 점과 토지 자체의 개발 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. (인수 보증금 없음)

추가적으로, 최근 인근 지역의 아파트 건설 계획 (예: 하대실2지구 공동주택 621세대 승인) 및 계룡시의 도시 개발 사업 추진 현황 등을 참고하여 시장 가치를 평가할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 상세 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 산출하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.