나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1046 [1] 충청남도 논산시 지산동 100-10 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 관촉동 소재 "기민중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 단독주택, 학교 등이 소재하는 근교 농촌지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행회수 등으로 보아 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 단독주택으로 이용중이며, 기호(3,4)는 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 기호(3), 북서측으로 기호(4)를 경유하여 노폭 약 4m 내외의 아스팔드 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호(1)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.



2) 기호(3)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

3) 기호(4)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(134호선)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물(㉠,㉡)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.
(후첨 "건물개황도 등" 참고)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 2층 단독주택 건으로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감,
바 닥 : 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

단독주택(방2, 거실2, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(㉠,㉡)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.
(후첨 "건물개황도 등" 참고)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함, LPG저장탱크 및 공급시설 매각 제외.
2. 목록3,4는 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청남도 논산시 지산동 100-10 주1동

1.2. 물건 종별

단독주택

1.3. 토지 정보

총 토지면적: 628.00㎡ (약 189.97평)

토지 지분: 506.002㎡ (약 153.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

총 건물면적: 99.81㎡ (약 30.19평)

건물 지분: 99.81㎡ (약 30.19평)

건물 제시외면적: 17.00㎡

1.5. 감정가

259,329,900원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

엠씨아이대부주식회사 (근저당권자)

1.9. 특이사항

법정지상권, 공동담보, LPG저장탱크 및 공급시설은 매각에서 제외되며, 토지 목록 3, 4번은 지분 매각 대상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 관촉동 소재 "기민중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 답, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 근교 농촌지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 운행 회수 등은 고려해야 할 사항입니다.

2.3. 도로상태

물건지는 서측으로 목록 3, 북서측으로 목록 4를 통해 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행은 원활한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 자료 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 김상욱의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김상욱이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-26

확정일자: 2020-09-07

배당신고일자: 2024-11-26

대항력: 없음

3.4. 등기부 요약

토지 등기부에는 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 임의경매 개시결정, 근저당권부채권근질권 설정 등의 권리사항이 기재되어 있습니다. 건물 등기부 또한 유사한 권리 내역을 포함하고 있습니다. 대부분의 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 특수물건 정보

법정지상권 및 공동담보 물건으로, 법정지상권의 성립 여부 및 범위 확인이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 단독주택의 매매 시세는 물건의 정확한 조건(건축 연도, 상태, 토지 규모 등)에 따라 다르지만, 최근 거래 사례들을 볼 때 감정가 수준 또는 그 이하에서도 거래가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다. 구체적인 비교 물건 분석이 필요합니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 주거 지역 내 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재하는 지역적 특성을 가집니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)은 존재할 것으로 보이나, 대형 쇼핑몰이나 문화 시설은 논산 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 기민중학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 인근에 다른 학교들도 소재하고 있습니다.

5.3. 기타

본 물건은 주거 지역이면서 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본 물건은 법정지상권이 성립될 수 있는 물건으로 분류되어 있습니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 토지 소유자와 건물 소유자 간의 법적 분쟁 및 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있으므로, 반드시 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 외에 제시외 건물(㉠,㉡)이 존재하며, 경매 진행 시 참고해야 합니다.

6.3. LPG 저장탱크 및 공급시설

LPG 저장탱크 및 공급시설은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 인수 시 별도 협의 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지분매각 (토지 목록 3,4)

토지 중 목록 3, 4번은 지분 매각 대상이므로, 해당 토지의 실제 이용 및 소유권 행사에 있어 다른 지분권자와의 관계를 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 논산시 지산동에 위치한 단독주택으로, 감정가 259,329,900원입니다. 비교적 넓은 토지를 가지고 있으며, 주택은 경량철골구조 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 법정지상권 및 토지 지분매각 등 복합적인 권리 관계와 특수 물건으로서의 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 논산시 내 단독주택 물건으로, 토지 규모가 상대적으로 넓은 편입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 기민중학교 인근으로 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 259,329,900원입니다. 본 물건은 법정지상권 등 복합적인 권리 분석이 요구되는 특수 물건의 성격이 강하므로, 투자자는 해당 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세 및 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 위험 요소를 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 주변 시세 및 권리관계 분석 결과에 따른 예상이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 법률 전문가의 자문을 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.