나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5898 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1522 학산리젠다빌-2차비동 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5898 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1522 학산리젠다빌-2차비동 2층201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매3계 2024타경5898 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1522 학산리젠다빌-2차비동 2층201호 | 감정가: 678,000,000원 | 최저가: 162,788,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 천안지원 2024타경5898 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경5898 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1522 학산리젠다빌-2차비동 2층201호

용도: 근린생활시설

감정가: 678,000,000원

토지면적: 32.73㎡ (약 9.90평)

토지 지분율: 3272.9999999999995

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 353.60㎡ (약 106.97평)

건물 지분율: 35360

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 공부상 '제2종근린생활시설(음식점)'이나 현황은 '사무실'로 이용 중임.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1522번지에 위치한 학산리젠다빌-2차비동 2층 201호입니다.

주변 환경은 "천안성정중학교" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재된 상업지대입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건이 속한 건물의 서측으로는 폭 35미터 내외의 포장도로인 쌍용대로에 접하고 있습니다.

토지는 세장형으로 주상용건부지로 이용되고 있으며, 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브) 지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 내 2층 201호입니다.

해당 지역은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m-40m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 천안성정중학교 상대보호구역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

이는 채권자의 신청에 따라 담보권 실행을 위한 경매 절차임을 의미합니다.

통상적으로 임의경매의 경우, 매각으로 인해 기존의 권리(저당권, 근저당권, 압류 등)는 소멸하고 매수인은 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부상 소유자, 채무자, 채권자에 대한 정보가 제공되었으며, 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

구체적인 등기부상 권리 내역 및 현황에 대해서는 법원 경매 물건 명세서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 충청남도 천안시 서북구 성정동은 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

특히, "천안성정중학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 존재할 수 있습니다.

대로변에 접하고 있어 가시성이 좋으며, 차량 통행이 많아 잠재 고객 접근성이 양호합니다.

인근의 버스 정류장과 간선도로는 대중교통 이용객 및 차량 이용객 모두에게 편리한 접근성을 제공합니다.

종합적으로 성정동 상업지대는 배후 주거 단지와 상업 시설이 균형을 이루고 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 "천안성정중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변 상업지대의 특성상 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 이는 입주민이나 이용객의 생활 편의성을 높입니다.

건축물 자체에는 공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등 소방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무 편의를 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도의 차이: 본 물건은 공부상 '제2종근린생활시설(음식점)'으로 등재되어 있으나, 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 향후 용도 변경이나 영업 시 인허가 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 희망하는 업종에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대차 관계 미확인: 현장 조사 당시 임대 관계가 확인되지 않았습니다. 만약 유치권이나 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 건물 내부에 대한 직접적인 확인이 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태, 하자, 수리 필요 여부 등은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

복합적인 건물 이용: 본 호실(201호)을 포함한 1호, 2호, 3호가 일괄하여 사용 중인 것으로 조사되었으며, 1호와 2호의 출입구가 하나로 복도 일부를 사용하는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 공간 이용 및 관리, 출입 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

토지이용계획의 제한: 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 시가지경관지구 등)이 존재하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 중심 상업지구에 위치하여 접근성이 우수하고 주변 상권이 활성화되어 있다는 장점이 있습니다.

그러나 공부상 용도와 현황 용도가 일치하지 않아 잠재적인 행정적 이슈가 있을 수 있으며, 임대차 관계 및 내부 상태에 대한 불확실성이 존재합니다.

또한, 여러 호실이 함께 사용되는 구조와 복도 일부 공유 문제는 향후 이용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 이러한 위험 요소를 충분히 파악하고, 이를 상쇄할 수 있는 가격 메리트가 확보된다면 투자가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

활발한 상업 지역 내 위치: 천안시 서북구 성정동의 중심 상업지역에 속해 있어 유동인구가 많고 상권이 발달되어 있습니다.

우수한 접근성: 대로변에 위치하며 대중교통 이용이 편리하여 방문객 및 이용객 접근성이 좋습니다.

상업용 부동산의 잠재력: 사무실 또는 근린생활시설로서의 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

용도 불일치 활용 가능성: 공부상 용도(음식점)와 현황 용도(사무실)의 차이를 이용하여, 합법적인 범위 내에서 보다 높은 수익을 창출할 수 있는 업종으로의 전환 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 검토 필수)

시세 대비 저가 매수 기회: 경매 특성상 일반 매매보다 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매3계