나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116163 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 729-9 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독ㆍ다가구주택, 다세대ㆍ연립주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가, 남동측 근거리에 "천안역"
이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층/지하1층 건물 중 2층 201호로서,
(사용승인일자 : 1992년 10월 6일)
외벽 : 타일, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 장판깔기 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창구조임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실/주방, 욕실겸 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, "다세대주택부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측의 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 인접도로의 포장 및 가로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정유
치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정초등학교(상대정화
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(색동유치원(절대정화구역))<교육환경 보
호에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인(권)자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경116163 (1) 강제경매 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 천안지원 2024타경116163 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 729-9, 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 75,000,000원

* 건물면적: 58.77㎡ (약 17.78평)

* 토지면적: 34.27㎡ (약 10.37평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전OO

* 사용승인일자: 1992년 10월 6일

1.2. 입지조건

* 위치: 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변은 단독, 다가구주택, 다세대·연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 남동측 근거리에 "천안역"이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북측의 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 19일 천안시의 압류 (갑11) 입니다.

* 인수되는 권리: 을구 순위번호 7번 주택임차권 (전주희, 보증금 70,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전주희 (전 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 02월 25일

* 확정일자: 2013년 02월 07일

* 대항력: 있음 (확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.)

* 권리분석 요약: 대항력 있는 임차인 전주희 씨의 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 물건입니다.

1.4. 상권분석

* 유사 물건 최근 매매 정보 분석:

* 무지개빌라(740-6, 1989년식, 49.585㎡): 2026년 4월 20일 6,600만원에 거래되었습니다.

* 용정빌라(738-11, 1990년식, 42.96㎡): 2026년 4월 2일 6,600만원에 거래되었습니다.

* 클릭하우스(735-3, 2016년식, 59.89㎡ 연립): 2026년 4월 1일 14,700만원에 거래되었습니다.

* 분석: 본건과 유사한 연식 및 주택 유형인 다세대주택(무지개빌라, 용정빌라)의 최근 매매가는 약 6,600만원 수준입니다. 본건 건물 면적(58.77㎡)은 비교 대상 물건들의 면적(약 43~50㎡)보다 다소 크지만, 최근 매매가는 6,600만원으로 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 440만원 ~ 500만원 수준입니다. 본건의 감정가(75,000,000원)는 인근 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "성정초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있으며 "천안역"과의 접근성도 괜찮은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 전주희 씨의 보증금 70,000,000원을 인수해야 하므로, 이는 낙찰자가 부담해야 하는 실질적인 총 취득 비용에 포함됩니다.

* 건물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 가격 불일치: 유사 물건의 최근 매매가(6,600만원)보다 인수해야 할 임차인 보증금(7,000만원)이 더 높습니다. 따라서 낙찰받더라도 시세 차익보다는 손실이 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 75,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 전주희 씨의 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 취득을 위해 반드시 지출해야 하는 금액입니다.

주변 유사 다세대 주택의 최근 매매가가 6,600만원 수준임을 고려할 때, 본 건의 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 유사 물건의 매매가보다 높은 상황입니다. 즉, 임차인에게 보증금을 지급하는 것만으로도 시장 가격보다 높은 비용이 발생할 수 있습니다. 건물은 1992년에 지어져 노후화되었으며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

1.8. 투자 포인트

* 주택 밀집 지역 내 위치: 안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 저가 매수 기회 (이론상): 인수 보증금을 제외한 입찰가로만 접근할 경우, 이론적으로는 낮은 비용으로 취득할 가능성이 있습니다. (단, 총 지출액은 반드시 고려해야 함)

1.9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 인수해야 하는 임차인 보증금 70,000,000원이 유사 물건의 최근 매매가(6,600만원)보다 높다는 점이 가장 큰 문제입니다. 따라서 낙찰자가 지불하는 입찰가에 보증금 70,000,000원을 더한 총 지출액이 유사 물건의 매매가를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

유사 물건의 매매가(6,600만원)를 고려할 때, 낙찰 후 총 지출액이 6,600만원을 넘지 않도록 하는 것이 이상적입니다. 이는 입찰가 + 70,000,000원 ≤ 66,000,000원 이므로, 수학적으로 음수 입찰가가 나와 현실적으로 불가능한 상황입니다.

따라서, 해당 물건은 낙찰받더라도 시세 차익보다는 손실이 불가피할 것으로 예상됩니다. 입찰을 고려한다면, 손실을 최소화하는 방향으로 매우 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원.

(참고: 입찰가가 10,000,000원일 경우 총 지출액은 80,000,000원, 20,000,000원일 경우 총 지출액은 90,000,000원이 됩니다. 이는 유사 물건의 매매가 6,600만원보다 높은 수준으로, 입찰 시 상당한 손실이 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다. 최악의 경우 0원으로 입찰하여 총 지출액을 70,000,000원으로 맞추는 전략도 고려해볼 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.