나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116163 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 729-9 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116163 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 729-9 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매3계 2024타경116163 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6, 2층201호 | 감정가: 75,000,000원 | 최저가: 18,008,000원 | 용도: 다세대주택

1. 천안지원 2024타경116163 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경116163 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 729-9 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 34.27㎡ (약 10.37평)

토지 지분율: 3427.0000000000005

건물면적: 58.77㎡ (약 17.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: (OOOOOOOOOO)

채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 전OO

사용승인일자: 1992년 10월 6일

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층/지하1층 건물 중 2층 201호

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, "성정초등학교" 남측 인근 주택지대에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독·다가구주택, 다세대·연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남동측 근거리에 "천안역"이 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 북측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. 현재 검색 결과 상 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건의 주의사항으로 "대항력 있는 임차인(권)자 있음"이 명시되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 임대차 관계 및 보증금 등을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 대항력 있는 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 발생하며, 경매 절차에서 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 따라서, 해당 임차인의 정확한 전입일, 보증금액, 확정일자, 배당 요구 여부 등을 면밀히 조사하고, 인수해야 할 금액이 얼마인지 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 임대관계는 미상으로, 상세한 권리 분석은 전문가와의 상담이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 성정동은 천안시 내에서 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 곳입니다. 인근에 성정초등학교가 위치하며, 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. "천안역"이 가까워 교통의 요지로서의 역할도 겸하고 있으며, 이를 통해 상업 시설 접근성도 좋습니다. 다양한 상권이 발달해 있어 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

성정초등학교가 남측 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 기본적인 생활 편의시설은 물론, 천안역 인근의 상업시설과 교통망을 이용하기에 편리한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 경우, 실제 투자 비용이 예상보다 높아질 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건 건물은 1992년 10월 6일 사용 승인되어 건축된 지 약 33년이 경과되었습니다. 따라서 노후화로 인한 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 소로3류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 일부 제한 사항이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 성정초등학교와 천안역이 근거리에 있어 입지 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재가 가장 큰 부담 요인이므로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다. 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

실거주 목적이라면, 대항력 있는 임차인 문제를 해결한다는 전제 하에 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 투자 목적이라면, 임차인 인수 비용과 향후 건물 가치 상승 가능성, 그리고 지역 개발 계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 성정동은 천안시의 주요 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 뒷받ום되는 만큼, 권리 분석과 명도 가능성을 면밀히 평가한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매3계