나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1862 [1] 충청북도 음성군 생극면 임곡리 60 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1862 [1] 충청북도 음성군 생극면 임곡리 60 전 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경1862 | 소재지: 충청북도 음성군 생극면 임곡리 60 | 감정가: 103,995,000원 | 최저가: 27,262,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보 및 물건 현황

본 보고서는 충주지원 2024타경1862 (1) 사건의 농지(전) 매각 물건에 대한 분석 자료입니다.

소재지는 충청북도 음성군 생극면 임곡리 60번지이며, 용도는 전(밭)입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 소유자와 채무자는 동일인(정OOOOOOOOOOOOO)이며, 채권자는 금OOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 103,995,000원으로 평당 약 148,770원 수준입니다.

토지 면적은 2311.00㎡ (약 699.03평)의 대형 필지입니다.

건물 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡로 순수 토지 매각 건입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 음성군 생극면 임곡리 ‘임오리마을’ 남동측 인근에 위치한 순수농경지대의 토지입니다. 주위는 농경지와 자연림으로 형성되어 있으며, 마을과 다소 떨어진 한적한 농지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

농기계 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 지역으로 파악됩니다.

토지는 서측으로 폭 약 3미터의 비포장도로와 접하고 있습니다. 비포장도로라는 점은 차량 접근성 및 향후 개발 시 진입로 문제에 영향을 줄 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

부정형의 토지이며 인접지와 완경사를 이루고 있습니다. 현재는 묵전(休耕地) 상태의 밭(전)으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 및 제시외 물건은 없습니다.

부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보 물권 실행에 따른 경매입니다.

소유권 이전과 관련된 인수할 권리는 없을 것으로 보이나, 매각대상 토지 외 지상물 및 미등기 건물 여부는 현장 확인이 필요합니다 (제시목록 외 물건 '없음'으로 기재되어 있으나 현장 확인 필수).

3.2. 특이 및 재매각 사항

본건은 '재매각' 사건입니다. 이는 이전 낙찰자가 매각 대금을 납부하지 않았거나 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하여 다시 경매가 진행되는 경우입니다. 입찰 시 보증금 몰수 등 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 이용 현황

본건이 순수 농경지대에 위치하고 생산관리지역으로 지정되어 있어, 상업적인 목적으로의 활용은 극히 제한적입니다. 주변에 상업시설이나 도심 생활 편의시설은 전무하며, 농업용 목적의 이용이 주를 이룹니다.

4.2. 지역 생활 정보 및 혐오시설

음성군 생극면 일대에는 생극면 행정복지센터, 생극초등학교, 생극중학교, 생극보건지소 등이 위치해 있으나, 본 물건지에서는 거리가 있어 도보 이용은 어려우며 차량 이동이 필수입니다.

주변에 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 임곡리 일대는 농경지 외에 소규모 공장 등이 일부 혼재하는 지역적 특성이 있으므로 입찰 전 주변 환경에 대한 현장 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 본건은 '전(밭)'으로 농지에 해당하므로, 낙찰 후 지정된 기한 내에 관할 행정기관(음성군청 생극면사무소 등)에서 발급받은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로, 입찰 전 반드시 농취증 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 문의하고 확인해야 합니다.

5.2. 개발 제한 및 도로 조건

용도지역이 '생산관리지역'으로 지정되어 있어 난개발이 제한되며, 건폐율 및 용적률 등의 개발 행위가 엄격하게 관리됩니다.

토지에 접한 도로가 폭 3미터의 '비포장도로'라는 점은 향후 주택 건축 등 개발 시 건축 허가 조건 및 추가적인 도로 포장 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 대형 필지(약 699평)의 농지(전)로, 감정가 대비 면적이 크다는 장점이 있습니다. 그러나 순수농경지대에 위치하고 있으며, 농지취득자격증명 제출이라는 필수 조건이 수반되는 난이도가 있는 물건입니다.

재매각 물건인 만큼, 농취증 발급 가능성 및 토지 이용 계획을 명확히 수립한 후 신중한 입찰이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

대형 농지 확보: 약 700평에 가까운 규모로 귀농, 영농 및 주말농장 등 농지로서의 활용 가치가 높습니다.

생산관리지역 활용: 생산관리지역은 농림지역보다는 개발의 여지가 넓어, 농업 관련 시설(저온 저장고 등)이나 일부 조건을 충족하는 농어업인 주택 건축 등 다각적인 활용이 가능합니다. (단, 개발 행위는 지자체 조례 확인 필수)

감정가 기준 평당 가격 메리트: 현재 감정가 기준 평당 가격은 비교적 낮은 편으로, 추가적인 지가 상승을 기대할 수 있는 장기 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계