나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31481 [1] 충청북도 음성군 감곡면 왕장리 452-23 1호 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31481 [1] 충청북도 음성군 감곡면 왕장리 452-23 1호 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경31481
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 장감로126번길 18, 1호
• 용도: 단독주택

충주지원 경매3계 2024타경31481 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 장감로126번길 18, 1호 | 감정가: 214,882,000원 | 최저가: 60,934,000원 | 용도: 단독주택

1. 충주지원 2024타경31481 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경31481 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 왕장리 452-23 1호

용도: 단독주택

감정가: 214,882,000원

토지면적: 316.00㎡ (약 95.60평)

토지지분: 316㎡ (약 95.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

건물 제시외면적: 5.25㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 재매각, 선순위지상권

주의사항:

- 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

- 목록 2(건물) 지상에 타인 소유의 제시외 건물(감정평가서상 ㉡~㉥)이 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

- 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격임을 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면 왕장리에 위치하며, '왕장3리 마을회관' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택과 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

물건지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 상황 역시 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건 북서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 재매각 물건으로, 법정지상권, 선순위지상권 등 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다. 특히, 목록 2 건물 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 존재하며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 최저매각가격 또한 이러한 제시외 건물로 인해 제한받고 있는 것으로 보입니다. 경매 진행 시 소유권에 대한 재확인이 필수적이며, 등기부등본 및 현장 조사 외에 법정지상권 관련 판례 등을 추가적으로 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 감곡면 왕장리는 전형적인 농촌 및 주거 지역으로, 주위에 단독주택과 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 면소재지 중심가와 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 양호한 편으로 보입니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 인근에 위치하지 않아, 강력한 상업적 가치를 기대하기는 어렵습니다. 주변 부동산 정보를 볼 때, 감곡면 일대에서는 전원주택이나 다가구 주택 관련 매물 거래가 간헐적으로 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 구조 및 이용상태:

건물은 시멘트 벽돌 구조의 슬라브 지붕 단층 건물로, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 장판 깔기 등으로 시공되었습니다. 현재 주택 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리관계의 복잡성:

- 법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물(㉡~㉥) 소유자와의 관계에서 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

- 선순위지상권: 관련 정보에 선순위지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

- 재매각 물건: 이전에 유찰되었던 물건으로, 권리관계나 물건 상태에 대한 추가적인 면밀한 조사가 요구됩니다.

물리적 리스크:

- 제시외 건물: 본건 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물 일부가 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 토지 사용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

- 주변 환경: 현재까지 조사된 자료에서 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 농촌 및 근린생활시설 지역의 특성상 주변 환경 변화 가능성 또는 잠재적인 혐오 시설 인접 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 감곡면 왕장리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 주변 환경은 보통 수준이며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물의 존재, 선순위지상권 및 재매각 물건이라는 점에서 권리 분석에 매우 신중해야 합니다. 최저매각가격은 이러한 제약 사항을 반영한 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

- 저가 매수의 기회: 복잡한 권리관계와 제시외 건물 문제로 인해 최저매각가격이 낮게 형성될 가능성이 있어, 권리관계를 명확히 정리하고 입지 조건을 활용할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 주거 목적 활용: 법정지상권 문제를 해결하거나, 토지 이용에 제약을 받지 않는 범위 내에서 주택으로서의 가치를 활용할 수 있습니다.

- 지역 개발 가능성: 음성군은 지속적인 산업 발전과 교통망 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 방문 및 전문가의 면밀한 권리 분석, 건축물 현황 조사를 통해 최종 의사결정을 내리시길 권장합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계