나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33272 [1] 충청북도 충주시 교현동 484-4 수정연립 가동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33272 [1] 충청북도 충주시 교현동 484-4 수정연립 가동 3층301호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경33272
• 주소: 충청북도 충주시 월촌1길 17-5, 가동 3층301호 (교현동,수정연립)
• 감정가: 57,000,000원
• 최저가: 36,480,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 연립주택

충주지원 경매3계 2024타경33272 | 소재지: 충청북도 충주시 월촌1길 17-5, 가동 3층301호 (교현동,수정연립) | 감정가: 57,000,000원 | 최저가: 36,480,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경33272 (1)이며, 물건 종류는 연립주택입니다.

소재지는 충청북도 충주시 교현동 484-4 수정연립 가동 3층301호입니다.

감정가는 57,000,000원으로 산정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

토지면적은 67.45㎡ (약 20.40평)입니다.

건물면적(전용면적)은 74.77㎡ (약 22.62평)이며, 방 3개, 주방 및 거실, 욕실 1개 구조로 이용 중입니다.

1.2. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 박O으로 동일합니다.

특이사항으로 '재매각' 물건이라는 점을 주목해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주변 환경 및 교통 상황

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 ‘충주북여자중학교’ 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 연립주택 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

제2종일반주거지역에 해당하여 주거 환경으로서의 기능이 양호합니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 현황

토지는 대체로 사다리형의 평지로 연립주택 부지로 이용 중입니다.

남측 및 동측으로 노폭 약 8M 내외의 현황도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 스래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호입니다.

외벽은 벽돌붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 상태로 보입니다.

이용 상태는 연립주택(방 3, 주방 및 거실, 욕실 1)으로 감정되었으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 등기부상 권리 분석 외에 명도에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 임차인 및 명도 관련 특이사항 (주의사항)

가장 중요한 권리 특이사항이 있습니다. 2025.9.5. 서울보증보험 주식회사(양도 전: 임차인 한국토지주택공사)로부터 임차보증금 잔존분에 대한 대항력 포기 및 매수인에 대한 반환청구권 포기, 그리고 임차권 등기 말소에 동의한다는 서면이 제출되었습니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 채무(대항력)가 소멸되었음을 의미하므로, 매수인이 명도 과정에서 부담해야 할 임차인 관련 리스크가 사실상 해소된 '클린 매물'로 판단됩니다. 명도 저항 외에 금전적인 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 제2종일반주거지역에 위치하며 주변이 단독주택과 연립주택으로 이루어진 주거 밀집 지역이므로, 대규모 상권보다는 근린 생활시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 생활 정보

교육 환경으로는 충주북여자중학교, 한림디자인고등학교 등의 상대보호구역에 속해 있어 자녀가 있는 가구의 교육 여건은 양호한 편입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

제시된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 명확하게 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태의 불확실성

감정평가 시 내부 출입을 하지 못하여 건축물대장 도면과 외부 관찰을 통해 추정하였으므로, 실제 내부 구조 및 인테리어 상태는 낙찰 후 현장 확인이 필요하며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

6.2. 재매각 물건의 부담

본건은 '재매각' 물건이므로, 최초 매수인이 잔금을 납부하지 못한 사유를 간접적으로나마 파악해 볼 필요가 있습니다. 이는 물건의 가치보다는 개인적인 자금 문제일 가능성이 높으나, 시장의 평가가 반영되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 최상층 (3층) 거주의 단점

3층 건물 중 최상층에 위치하므로, 동절기/하절기 단열 및 누수 등에 대한 점검이 필요하며, 엘리베이터가 없는 연립주택 특성상 계단을 이용해야 하는 불편함이 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

충주 교현동의 일반 주거지역에 위치한 본 연립주택은 비교적 소액으로 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다.

가장 큰 장점은 경매 물건의 핵심 리스크인 임차인의 대항력 문제가 서류상으로 명쾌하게 해소되어 명도 부담이 크게 줄었다는 점입니다. 내부 수리가 필요할 수 있으나, 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우 실거주 및 소액 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

1. 권리 분석의 안전성: 서울보증보험의 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구권 포기로 명도 리스크가 최소화되었습니다.

2. 소액 투자 가능성: 57,000,000원의 감정가로 비교적 적은 금액으로 접근 가능합니다.

3. 실거주 적합성: 학교가 인접한 제2종일반주거지역으로, 주거 환경이 안정적입니다.

4. 넓은 전용면적: 74.77㎡ (약 22.62평)의 전용면적을 확보하여 연립주택으로서의 실사용 공간이 양호합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계