나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3938 [4] 경기도 평택시 청북읍 어연리 906 평택스마트팩토리 1층139호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 어연리 소재 "어연초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물로
주위는 북측의 어연한산일반산업단지 및 302번 지방도를 따라 형성된 근린생활시설, 농경지
주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물로,
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감
내벽 : 페인트 마감 등
창호 : 알미늄샤시창호

이용상태

기호(1-3) : 업무시설(사무소)
기호(4) : 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 토지로, 공장, 업무시설, 근린생활시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 보차도 분리된 왕복4차선(청원로) 및 서측으로 왕복2차선에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(어연), 소로2류(폭 8m-10m)(접
합) 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(어연초)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경3938 (4)

* 소재지: 경기도 평택시 청북읍 어연리 906 (신주소: 경기도 평택시 백봉길 3) 평택스마트팩토리 1층139호

* 용도: 지식산업센터, 업무시설, 공장, 근린생활시설

* 감정가: 366,000,000원

* 토지면적: 49.76㎡ (약 15.05평)

* 건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물 사용승인일: 2020년 11월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 평택시 청북읍 어연리 소재 "어연초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변에는 북측의 어연한산일반산업단지, 302번 지방도를 따라 형성된 근린생활시설, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 강화유리 및 석재붙임, 내벽은 페인트 마감, 창호는 알미늄샤시로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 북측하향 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 토지로, 공장, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 보차도 분리된 왕복 4차선(청원로) 및 서측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(어연), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역(어연초)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-06-10, 채권금액: 336,000,000원)

* 권리분석 요약: 본 경매 절차를 통해 매수인은 다음과 같은 권리들을 인수하지 않습니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (접수일자: 2022-06-10)

* 삼성카드 가압류 (접수일자: 2024-03-21, 채권금액: 20,394,782원)

* 주식회사 우리카드 가압류 (접수일자: 2024-05-17, 채권금액: 10,369,654원)

* 더블유케이2406유동화전문 임의경매 (접수일자: 2024-09-02, 채권총액: 985,409,976원)

* 평택시 압류 (접수일자: 2024-10-21)

* 등기부채권 총액 (말소 예정): 366,764,436원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (임차인의 정확한 현황 및 보증금, 차임 등은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 산업 및 개발 현황: 물건지 북측에 어연한산일반산업단지가 위치하고 있어 관련 산업 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다. 또한, 지역 내 주거개발진흥지구 지정으로 향후 주거 및 상업 시설 개발 가능성이 있습니다.

* 업종 연관성: 본 건은 지식산업센터, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 교통 및 접근성: 왕복 4차선 및 2차선 도로에 인접하여 차량을 이용한 물류 이동 및 고객 접근성이 양호합니다. 인근 버스 정류장으로 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 편의시설: 지역 내 근린생활시설이 분포하고 있으며, 어연초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 어연초등학교가 물건지 서측 인근에 위치합니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 생활 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 향후 개발 계획에 따른 편의시설 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임차인의 존재 여부, 계약 조건, 보증금 및 차임 등이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건 특성: 유동화 물건의 경우, 복잡한 금융 구조로 인해 권리관계나 서류상 내용 확인에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 변수: 주거개발진흥지구 지정으로 인한 향후 개발 계획에 따라 소음, 교통 혼잡 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 청북읍에 위치한 지식산업센터 및 복합 용도 건물로, 비교적 최근에 건축되어 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리분석 결과를 보이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 매수인이 명확한 권리를 확보할 수 있습니다. 어연한산일반산업단지와 인접해 있고, 도로 접근성이 우수하여 사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 점유와 관련하여 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 모든 근저당, 가압류, 압류 등이 매각으로 소멸되므로 안전한 등기부 취득이 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 산업단지 인근에 위치하며, 계획관리지역 내 주거개발진흥지구 지정으로 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 다용도 활용 가능: 지식산업센터, 사무실, 공장, 근린생활시설 등으로 활용 범위가 넓어 다양한 사업 목적에 부합합니다.

* 무잉수 조건: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 최신 건축물: 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용을 절감할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 366,000,000원

* 건물 사용승인일: 2020년 11월 25일 (비교적 신축)

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 인수 보증금: 0원

* 권리 소멸: 매각으로 모든 권리 소멸

* 주변 시세 및 시장 상황

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 기간 발생 가능성

위 고려사항을 종합하여, 본 물건의 감정가인 366,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 낙찰가율은 통상 감정가의 80~120% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 임대 관계 미확인 등 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.