나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79486 [2] 경기도 수원시 팔달구 화서동 644-5 그린프라자 지하1층비16호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79486 [2] 경기도 수원시 팔달구 화서동 644-5 그린프라자 지하1층비16호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매2계 2024타경79486 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 덕영대로697번길 17, 지하1층비16호 (화서동,그린프라자) | 감정가: 18,000,000원 | 최저가: 4,321,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요 및 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경79486 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 화서동 644-5 그린프라자 지하1층 비16호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 18,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 현OOOOOOOOO

토지면적: 1.80㎡ (약 0.54평)

건물면적: 14.75㎡ (약 4.46평)

(참고: 아파트가 아니므로 전용/분양면적 구분은 적용하지 않음)

특이사항 및 주의사항

1. 집합건축물대장상 '일반음식점'으로 기재되어 있으나, 현황은 인근호(비14호~비18호)와 벽체 구분 없이 '근린생활시설(우드워커)'로 이용 중임. (연번 2에 해당)

2. 재매각 사건임. 따라서 매수신청보증금은 최저가의 20%이므로 입찰 시 유의해야 함.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지:

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재에 위치하며, 지하철 1호선 '화서역' 동측 인근에 자리하여 교통 접근성이 매우 우수함.

주변 환경:

아파트단지, 상업용 건물, 근린생활시설, 학교 등으로 구성된 주거 밀착형 상업지역임. 기본적인 주위 환경 및 제반 조건은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황:

본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '화서역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

도로 상태:

남측 3차선 포장도로와 동측 약 11m 내외 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

1.3. 건물 및 이용 상태 분석

건물의 구조:

1996년 9월 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 중 지하 1층에 위치함. 외벽은 석재붙임 마감 등으로, 내벽은 몰탈위 페인트 마감 등으로 이루어짐.

이용 상태:

집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'이나, 실제 현황은 인근호수(비14호~비18호)와 벽체 구분 없이 통합되어 '근린생활시설(우드워커)'로 이용 중임. 이는 추후 원상복구 또는 용도 변경 등의 법적 문제가 발생할 수 있는 주요 검토 사항임.

설비 내역:

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

1.4. 권리 분석 (법률적 측면)

매각 물건:

토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되어 법정지상권 성립 여지 등은 고려할 필요 없음.

경매 구분:

부동산강제경매 사건으로 채권자가 법원으로부터 집행권원을 얻어 강제로 진행하는 경매임.

주의 사항 (재매각):

재매각 사건이므로 매수신청보증금은 최저가의 20%로 증액되어 있음. 일반적인 경매(보증금 10%)와 달리 입찰보증금이 높다는 점을 인지하고 자금 계획을 세워야 함.

용도 문제 (현황과 공부의 차이):

공부상 일반음식점이나 현황 근린생활시설(우드워커) 이용 중이며, 인접 호실과 벽체 구분 없이 통합 이용 중인 점이 가장 큰 권리적/이용상의 리스크임. 이는 낙찰 후 명도 및 재이용 시 원상복구 문제 또는 불법 건축물에 따른 이행강제금 등의 발생 가능성을 내포하고 있음.

1.5. 상권 분석 및 개발 호재

상권 특성:

화서역 인근의 상업지역으로 아파트 단지와 학교에 인접한 배후 수요를 가진 근린 상권임.

토지 이용 계획:

일반상업지역 및 지구단위계획구역(화서지구)에 속하며, 중로 및 소로에 접하고 있어 상업용으로서의 개발 잠재력은 갖추고 있음. 또한, '상대보호구역(숙지초등학교)'으로 지정되어 있어 유해시설 등 일부 업종의 제한을 받음.

개발 호재:

화서역 인근은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, '일반상업지역'이라는 점에서 높은 용적률을 통한 향후 개발 가능성은 있으나, 본 물건은 소형 지분 상가이므로 직접적인 개발보다는 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해야 함.

1.6. 생활 정보 및 주변 시설

생활 편의 시설:

주변에 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됨.

교육 시설:

'상대보호구역(숙지초등학교)'이 인접해 있음.

1.7. 잠재적 리스크

물리적 리스크 (통합 이용 및 용도):

인근 호실과의 벽체 구분 없는 통합 이용 상태는 낙찰 후 명도 및 개별 재임대 시 원상복구 비용 발생의 가능성을 높임. 또한, 공부상 용도(일반음식점)와 현황 용도(근린생활시설/우드워커)의 차이는 영업허가나 용도변경 관련 추가적인 행정적 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

위치적 리스크 (지하층):

지하 1층에 위치하여 침수 및 채광, 환기 등에서 지상층에 비해 불리하며, 이는 상가 임대료 및 공실률에 영향을 줄 수 있음.

재매각 리스크:

재매각은 이전 낙찰자가 잔금을 미납했다는 의미이므로, 물건 자체의 숨겨진 문제점(예: 임차인 문제, 명도 저항 등)이 있을 가능성을 배제할 수 없음. 보증금 20%는 투자자에게 부담으로 작용할 수 있음.

혐오 시설:

직접적인 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 일반상업지역 내 지하층 근린생활시설이라는 점을 고려할 때, 주변의 소음, 유동인구의 혼잡도 등은 감안해야 함.

1.8. 종합 의견

본건은 화서역 인근의 그린프라자 지하 1층에 위치한 소형 근린생활시설로, 감정가 1,800만원의 소액 투자 물건임. 1호실의 면적이 매우 작기 때문에 개별 호실로의 활용보다는 현재처럼 주변 호실과 통합하여 사용하는 업종에 적합하거나, 추가적인 호실 매입을 통한 면적 확대를 고려해야 함.

투자 결정 시 가장 중요한 검토 사항은 '현황 통합 이용 상태'와 '재매각에 따른 20% 보증금 부담' 및 '용도 변경/원상복구 문제'임. 소액 투자로 상업 지역 내 지분을 확보한다는 점은 긍정적이나, 위에 언급된 리스크에 대한 철저한 조사와 대비책 마련이 필수적임.

1.9. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가 대비 매우 작은 면적으로 소액 투자가 가능함.

역세권 입지: 1호선 화서역 동측 인근에 위치한 역세권 상권임.

개발 잠재력: '일반상업지역' 내에 위치하고 있어 토지 가치 측면에서 장기적인 잠재력이 있음.

다목적 이용 가능성: 대장상 일반음식점이나 현황은 근린생활시설(사무실, 우드워커 등)로 이용 중이므로, 용도 변경/원상복구 후 다양한 업종으로의 활용 가능성이 있음.

법원 정보

수원지방법원 경매2계