나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1563 [1] 서울특별시 송파구 풍납동 163, 101상가동 1층109호 (풍납동,대아아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 "영파여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 "강동구청역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 13층 건물 내 제1층 제109호로서,

외벽 : 몰탈위페인트 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 풍성로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2021-08-26)<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 풍납동 163번지에 위치한 풍납대아아파트 내 101상가동 1층 109호입니다.

본 물건은 서울동부지방법원 2024타경1563 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 864,000,000원이며, 토지면적은 69.16㎡(약 20.92평), 건물면적은 169.98㎡(약 51.42평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 대구칠성신협입니다.

본 건물의 사용승인일은 1998년 3월 12일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 "영파여자고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 강동구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변으로는 풍성로 등이 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

말소기준권리는 2016년 7월 7일 접수된 주식회사 디케이엔피엘대부의 근저당권(을12)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 840,769,226원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

이 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 명도 관련 주의가 필요합니다.

이름이 확인되지 않은 임차인이 있을 수 있으며, 보증금 또는 차임 정보가 확인되지 않아도 주의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트로 이용 중이나, 주소지에 '101상가동'이라는 표기가 있어 복합 용도의 건물일 가능성이 있습니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 학교 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본건은 주거지 내 상가 건물에 위치하여, 일반 아파트 단지 내 상가와 유사한 상권 특성을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 아파트 유닛으로 이용 중이며, 내부 설비로는 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

풍납대아아파트는 총 140세대로 구성되어 있으며, 최고 13층, 최저 2층으로 이루어진 건물입니다.

단지 내 총 주차대수는 179대로, 159대의 실내 주차 공간과 20대의 옥외 주차 공간이 마련되어 있습니다. (이 정보는 단지 전체 기준이며, 개별 호실에 할당되는 주차 대수는 별도 확인이 필요합니다.)

주변에 영파여자고등학교가 인접해 있으며, 강동구청역을 통한 대중교통 이용이 편리하여 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역(한강변) 등에 해당하여 지역적 특성을 지닙니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 본건의 가장 큰 리스크는 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 이는 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 가능성을 시사하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1998년 준공된 건물로, 약 28년의 경과 년수를 가지고 있습니다. 향후 건물 유지보수, 리모델링 등에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 송파구 풍납동에 위치한 대아아파트 내 1층 유닛으로, 역세권 입지 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 8억 6천 4백만원으로 책정되었으나, 건물 면적이 169.98㎡로 비교적 넓은 편입니다. 그러나 동일 단지 내 소형 평수 아파트의 최근 매매가가 60㎡ 기준 7억 2천 8백만원에서 8억 5천 3백만원, 84.99㎡ 기준 9억원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 해당 면적 대비 적정한지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 송파구 풍납동, 강동구청역 인근으로 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 대형 면적: 169.98㎡의 넓은 면적은 희소성을 가질 수 있으며, 활용도에 따라 높은 가치를 창출할 수 있습니다.

* 재건축/개발 가능성: 송파구는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 60㎡의 경우 7.28억원에서 8.53억원, 84.99㎡의 경우 9억원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 8.64억원으로, 비교적 넓은 면적임에도 불구하고 최근 거래된 84.99㎡ 매물의 최고가와 유사한 수준입니다.

하지만 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 건물 노후도, 그리고 복합 용도 건물(상가동)에 위치한 점 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 위험 요소를 감안하여 보수적으로 예상되는 입찰가는 8.3억원 ~ 8.8억원 수준으로 제안합니다.

입찰 시에는 본건의 정확한 이용 현황, 실제 명도 가능성, 그리고 주변 시세 변동 추이를 최종적으로 확인하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.