나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58170 [1] 서울특별시 송파구 오금동 146-2 하늘채 1동 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58170 [1] 서울특별시 송파구 오금동 146-2 하늘채 1동 5층501호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매4계 2024타경58170 | 소재지: 서울특별시 송파구 문정로19길 3, 1동 5층501호 (오금동,하늘채) | 감정가: 470,000,000원 | 최저가: 192,512,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경58170 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58170 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 146-2 하늘채 1동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 470,000,000 원

토지면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

건물면적: 52.24㎡ (약 15.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 박OO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 제시외 건물(주거용 판넬조 아스팔트슁글지붕 21㎡, 약 6.35평) 포함 매각. 건축물대장상 위반건축물로 기재된 1층 판넬조 주거 45㎡ (출입문표시 101호)는 매각에서 제외됨.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "서울개롱초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

지하철 9호선 "석촌고분역" 남동측 인근에도 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(개롱역, 석촌고분역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 인근으로 노폭 약 6m의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건입니다.

소유자이자 채무자는 정OO이며, 채권자는 박OO입니다.

가장 중요한 권리사항으로 '법정지상권'이 등재되어 있습니다. 이는 건물 소유자가 토지에 대한 사용권을 가질 수 있는 권리로, 본건 토지의 소유권 행사나 이용에 제약이 발생할 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부등본 등 추가 권리 분석을 통해 낙찰 후 인수되는 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 오금동 일대는 주거 지역으로서 다세대, 다가구 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

인근에 서울개롱초등학교가 있어 학군 수요가 존재합니다.

지하철역(개롱역, 석촌고분역)이 가까워 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변 상업 시설(근린생활시설) 이용이 편리합니다.

전반적으로 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

주요 편의시설로는 초등학교, 지하철역, 버스정류장이 인접해 있어 주거 생활이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장 상 위반건축물은 매각에서 제외되나, 제시외 건물(21㎡)은 포함되어 매각됩니다. 이 부분에 대한 현황 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 건물 소유주 외 제3자가 토지 사용권을 주장할 수 있는 권리로, 향후 토지 사용이나 건물 재건축 등에 상당한 제약이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 여부 및 그 영향을 파악해야 합니다.

제시외 건물(21㎡) 포함 매각으로 인해 해당 부분의 현황 및 법적 지위에 대한 확인이 필요합니다.

건축물대장 상 위반건축물(1층 45㎡)이 매각에서 제외되는 점은 해당 건물의 철거 또는 원상복구 문제와 관련될 수 있으며, 전체 건물과의 관계에서 추가적인 확인이 요구됩니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 주거 지역 내 위치라는 장점이 있습니다.

그러나 '법정지상권'이라는 중대한 법적 쟁점이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이 권리가 본건에 미치는 영향을 정확히 파악하지 않고 입찰할 경우 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 포함 여부 및 제외되는 위반건축물에 대한 현장 확인과 법적 검토가 필수적입니다.

권리 분석, 현장 답사를 철저히 수행하고 법률 전문가와 상담한 후 투자 여부를 결정하는 것이 현명합니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 문제를 해결하거나, 해당 권리의 영향을 최소화할 수 있는 방안을 찾는다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

주거 지역의 안정적인 임대 수요를 고려할 수 있습니다.

다만, 법정지상권으로 인한 불확실성이 매우 크므로, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계