나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58491 [1] 서울특별시 송파구 가락동 151-4 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58491 [1] 서울특별시 송파구 가락동 151-4 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매4계 2024타경58491 | 소재지: 서울특별시 송파구 중대로20길 18-30, 4층402호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 106,496,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58491 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 151-4 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

토지 지분율: 1283.1 (본건에 대한 토지 관련 지분표시로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물 지분율: 2490 (본건에 대한 건물 관련 지분표시로 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 전OO

사용승인일: 2012.11.08

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, "가주초등학교" 서측 인근 지역입니다. 주위는 동유형의 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장과 지하철 3호선 "경찰병원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 8m, 남서측으로는 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 주로 주거 시설과 교육 시설이 밀집해 있으며, 주요 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 고OO이며 채권자는 전OO입니다.

가장 중요한 권리사항은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이며, 위반내역은 '주차구획내 타용도 사용으로 주차불가'입니다.

건축물 일부(경량철골구조 24.9㎡ 증축 부분)는 2015년 1월 14일 '특정 건축물 정리에 관한 특별조치법'에 따라 사용승인되어 합법화된 부분이 있습니다.

임대차 관계는 현재 미상으로, 명도 시점에 따라 변동될 수 있습니다.

4. 상권분석

송파구 가락동은 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 본건 인근에는 가주초등학교가 있어 교육 수요가 풍부하며, 경찰병원역을 중심으로 한 역세권 상권이 형성되어 있습니다. 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 배후 주거 인구가 탄탄하며, 다양한 근린생활시설이 공존하여 상권의 안정성과 활발함이 기대됩니다.

5. 생활정보

자녀 교육에 유리한 입지입니다. 가주초등학교가 인근에 위치하여 안전하고 편리한 통학이 가능합니다.

교통이 편리합니다. 지하철 3호선 경찰병원역을 통해 강남 및 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

주거 환경이 양호합니다. 주변에 공원이나 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있으며, 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 위반건축물 등재 사항입니다. '주차구획내 타용도 사용으로 주차불가'라는 위반 사항은 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 법적 제재와 막대한 경제적 손실로 이어질 수 있습니다.

2015년 사용승인된 증축 부분은 합법화되었으나, 기존 건물과의 통합 문제나 안전성 관련 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 불확실하여 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동, 경찰병원역과 가주초등학교 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 다세대주택입니다. 다만, 집합건축물대장에 '위반건축물'로 등재된 사실은 본건의 가치 및 활용성에 중대한 제약을 줄 수 있는 핵심 위험 요소입니다. 매각 이후 위반건축물 해소(원상복구 또는 이행강제금 부담 등)에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 현실적인 해결 방안 마련이 필수적입니다. 합법화된 증축 부분은 긍정적 요소가 될 수 있으나, 전반적인 건축물의 합법성 및 안전성을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

위반건축물이라는 큰 제약 요인으로 인해 일반 투자자들의 접근이 망설여질 수 있습니다. 이는 오히려 법적 문제를 해결할 수 있는 전문성을 가진 투자자에게는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

송파구라는 지역적 가치와 지하철역 역세권이라는 입지적 장점은 향후 부동산 시장 상황에 따라 상당한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

본건의 성공적인 투자를 위해서는 위반건축물 관련 법규 및 처리 절차에 대한 충분한 이해와 현장 조사를 바탕으로, 예상되는 모든 추가 비용과 시간을 고려한 신중하고 보수적인 접근이 요구됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계