나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58491 [1] 서울특별시 송파구 가락동 151-4 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "가주초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유
형의 다세대주택, 다가구주택 및 아파트. 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 "경찰병
원역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 4층 402호로서.
(사용승인일: 2012.11.08)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(침실2,욕실,거실 겸 주방)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-본건이 속한 건물은 집합건축물대장상 위반건축물(위반내역:주차구획내 타용도 사용으로
주차불가)로 기재되어 있음.

-본건 중 경량철골구조(판넬조) 24.9㎡ 증축 부분은 건축물대장상 2015.01.14. 일자로 "특
정 건축물 정리에 관한 특별조치법"에 따라 사용승인 되었는바, 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 송파구 가락동 151-4번지, 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

본 물건의 사건번호는 서울동부지방법원 2024타경58491 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 전OO입니다.

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 151-4 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

* 토지면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

* 토지지분: 12.831㎡ (약 3.88평)

* 건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

* 건물지분: 24.9㎡ (약 7.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 집합건축물대장상 위반건축물 등재 (주차구획 내 타용도 사용으로 주차 불가)

* 증축 부분 (경량철골구조 24.9㎡)은 2015.01.14. "특정건축물 정리에 관한 특별조치법"에 따라 사용승인되었음.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상5층 중 4층 402호 (사용승인일: 2012.11.08)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "가주초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 "경찰병원역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물의 남동측으로는 노폭 약 8m, 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 의정부지방법원 2021카단102818 (2022.01.06. 접수된 김용국외 19명의 가압류)입니다.

본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 전OO입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 고용철 (2012.12.04. 접수)

* 주택임차권: 전현선 (2023.03.15. 접수, 권리금액 240,000,000원)

* 전입일자: 2016-12-08

* 확정일자: 2016-12-08

* 대항력: 있음

* 말소: 인수 (배당에서 보증금 전액 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

* 가압류: 김용국외 19명 (2022.01.06. 접수, 2,958,500,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 전현선 (2024.08.07. 접수, 240,153,700원) - 본건

* 압류: 송파세무서장 (2025.04.18. 접수)

* 물건명세서상 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (전현선, 240,000,000원)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전O선

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-12-08

* 확정일자: 2016-12-08

* 배당신고일자: 2023-03-15

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 물건명세서에 따라 잔액 인수 가능성 있음)

1.3. 상권분석

주변에 동유형의 다세대주택, 다가구주택, 아파트가 혼재하며, 근린생활시설 또한 다양하게 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

송파구 가락동은 주거 지역으로서 안정적인 상권 형성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 경찰병원역과 인접하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: "가주초등학교"가 서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 경찰병원도 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전현선 임차인은 2016년 12월 8일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 2억 4천만원에 대한 대항력이 있습니다. 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 잠재적으로 2억 4천만원의 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 '주차구획 내 타용도 사용으로 인한 주차 불가' 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

* 증축 부분: 경량철골구조로 증축된 부분이 있으나, 2015년 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법"에 따라 사용승인되었습니다. 다만, 이 부분의 법적 안정성 및 추가적인 행정적 부담 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동에 위치하며, 지하철역 및 초등학교가 인접하여 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전현선 씨의 보증금 2억 4천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 배당 순위 및 배당표 확인을 통해 실제 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

더불어, 위반건축물 등재는 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 부담을 야기할 수 있으며, 건축물대장 정리 비용 또한 고려해야 합니다.

이러한 주요 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건에 대한 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 여부 확인: 배당표 분석을 통해 전현선 임차인의 보증금 2억 4천만원이 전액 배당되는지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 만약 전액 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정의 가장 중요한 기준이 됩니다.

* 위반건축물 관련 부담 평가: 위반건축물 해소를 위한 이행강제금, 철거/원상복구 비용 등을 산정하여 실질적인 취득 가격에 반영해야 합니다.

* 주변 시세 기반 가치 평가: 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택 매매 사례를 바탕으로 본건의 적정 가치를 재평가하고, 리스크 비용을 제외한 투자 수익률을 검토해야 합니다.

* 잠재적 가치 상승 요인 분석: 향후 재개발/재건축 가능성, 지역 개발 계획 등을 파악하여 장기적인 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 면적은 24.90㎡ (약 7.53평)입니다.

제공된 최근 매매 정보 중, 2015년식 '이스트파크' (전용면적 29.76㎡)가 26,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 면적이 이보다 약간 작지만, 연식은 유사한 편입니다.

감정가는 260,000,000원입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 전현선 씨의 보증금 2억 4천만원 인수 가능성입니다. 물건명세서에 '배당에서 보증금 전액 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수한다'고 명시되어 있으므로, 이 부분을 최악의 시나리오로 가정하고 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 보증금 2억 4천만원을 인수해야 한다면, 실질적인 매수인의 부담은 (낙찰가 - 2억 4천만원)이 됩니다.

유사 면적/연식의 매매가가 2.6억인 점을 감안할 때, 본건의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 및 위반건축물 리스크를 반영하면, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 2억 4천만원 인수 가능성을 염두에 두고, 평당 약 3,400만원~3,500만원 수준을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다. (24.90㎡ * 3.3058 ㎡/평 ≈ 7.53평. 7.53평 * 3,400만원/평 ≈ 256,020,000원. 7.53평 * 3,500만원/평 ≈ 263,550,000원)

그러나 이는 보증금 인수 가능성을 고려했을 때, 낙찰가가 2.4억을 넘어서면 매수인의 추가 부담이 커지므로, 이보다 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.

예상 인수 보증금 2.4억을 고려하여, 실질적인 매수 부담액을 1.8억 ~ 2.2억 정도로 본다면, 낙찰가는 2.1억 ~ 2.4억 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

* 현 시세 기반 예상 입찰가: 210,000,000원 (2억 1천만원) ~ 240,000,000원 (2억 4천만원)

(산정 근거: 본건 면적(24.90㎡, 약 7.53평)을 고려 시, 유사 물건의 최근 매매가(26,000만원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인(보증금 2.4억)의 인수 가능성 및 위반건축물 리스크를 반영하여 보수적으로 산정. 만약 임차인 보증금을 전액 인수해야 할 경우, 실질적인 매수인의 부담은 더 커집니다. 최종 입찰 전 반드시 배당표를 확인하고, 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

* 주변 혐오시설 관련 정보:

주변 지역을 분석한 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다. 경찰병원, 가주초등학교, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.