나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58736 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1/지상12층 중 제7층 제702호로서,
(사용승인일 : 2021.07.20)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 섀시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

435-1 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>
435 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.03.16.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58736 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층702호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1/지상12층 중 제7층 제702호

사용승인일: 2021년 07월 20일

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

건물면적: 27.95㎡ (약 8.46평)

감정가: 338,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 주거 및 상업 환경이 조성되어 있습니다.

건축물대장상 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 건축되었으며, 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 소유권보존 (2021-07-27), 공유자전원지분전부이전 (2021-10-28), 주택임차권 (2023-11-07, 박재희, 3.3억원), 강제경매 (2024-07-17, 주택도시보증공사), 압류 (2025-12-01, 구로구) 순으로 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 330,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박재희)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 28일

확정일자: 2021년 10월 05일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 03월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

임차인 박 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 임대차 관계가 정리될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2024년 07월 17일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 둔촌동 지역은 주거용 부동산과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 인근 학교 및 근린생활시설과의 연계성이 있습니다.

오피스텔 및 상가 건물이 밀집하여 있어 임대 수요가 일정 부분 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 둔촌고등학교가 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임대차 관계 정리에 대한 불확실성을 일부 해소하지만, HUG의 채권 회수 및 관련 절차 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 기타

임대 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 박재희 씨가 확인되어 보증금 3.3억원으로 명시되어 있습니다. 다만, 추가적인 임대차 관계 존재 가능성에 대한 확인은 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축 오피스텔로, 서울 강동구 둔촌동이라는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아 법적 권리관계는 명확한 편입니다. 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인 관련 리스크가 일부 관리되는 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 위치: 서울 강동구 둔촌동 지역으로, 향후 개발 가능성 및 교통 편의성을 고려할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리관계가 명확합니다.

* HUG 관련 사항: HUG의 확약서 내용에 따라 임차인과의 명도 진행이 원활할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 정보 내에 현재 오피스텔 시세 분석을 위한 구체적인 시세 데이터 JSON은 포함되어 있지 않습니다.

본건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 서울 강동구 둔촌동이라는 입지 조건을 가지고 있습니다.

감정가는 3억 3천 8백만원으로 책정되었습니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 채권액 및 임차인의 보증금이 3억 3천만원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사와의 확약서 내용에 따라 임대차 관계는 정리될 것으로 보입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본건의 경우, 채권액 및 감정가를 고려할 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 실질적인 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가:

감정가 338,000,000원 기준, 80% ~ 90% 수준을 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 270,400,000원 ~ 304,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.