나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523606 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 133-13 답 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523606 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 133-13 답 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매15계 2023타경523606 | 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 133-13 | 감정가: 1,849,289,000원 | 최저가: 403,610,000원 | 용도: 답

1. 인천지방법원 2023타경523606 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경523606 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 133-13

용도: 답 (전, 임야, 도로, 대지로 현황 이용 중)

감정가: 184,928,900원

토지면적: 17,527.00㎡ (약 5,302평)

토지 지분율: 17,412.9996㎡ (토지 전체 면적에 근접하는 지분율이나, '토지 일부 지분 매각'으로 명시되어 있으므로 일부 지분만 매각 대상임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 76.32㎡ (블록 및 목구조 단독주택 2개동, 평가 및 매각 제외)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOOOO

채무자: 이OO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 재매각, 법정지상권

주의사항:

1. 일괄매각. 목록3 지상의 제시외 건물(블록 및 목구조 단독주택:2개동 연면적 76.32㎡)은 평가 및 매각에서 제외.

2. 최저매각가격은 제시외 건물로 제한 받는 가격임.

3. 목록1은 공부상 답이나 현황은 도로, 목록2는 공부상 임야이나 현황은 전, 목록3은 남측 임야 하단 일부를 대(단독주택 부지) 및 전으로 이용 중, 목록4는 공부상 답이나 현황은 전임.

4. 목록1은 농지전용허가가 이루어진 농지이며, 목록1, 목록4 모두 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출 시 매수보증금 미반환).

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리에 위치하고 있으며, 외1리 마을회관 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 대체로 임야와 농지가 주를 이루며, 취락 지역이 산재한 농촌 지역의 특성을 보입니다. 남측으로 영흥남로를 통해 간선도로인 영흥로와 연결되어 교통 접근성을 갖추고 있으나, 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 기호1 토지는 도로로 현황 이용되고 있으며 소로(영흥남로)에 접하고 있습니다. 기호2 토지는 남서측으로 포장된 세로(가)에 접하며, 기호4 토지는 서측(세로) 및 남측 일부(소로)에 접하고 있습니다. 다만, 기호3 토지는 지적상 동측 포장 세로에 접하나 사유지 위 도로로 인해 실제 출입이 불가능한 맹지 상태입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채무자 이OO와 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 간의 채권 관계에 의해 경매가 개시되었습니다. 소유자는 (OOOOOOOOO입니다. '지분매각'으로 진행되므로, 전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이 됩니다. '재매각' 물건으로, 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 취소된 이력이 있음을 시사합니다. '법정지상권'이 성립될 수 있는 특이사항이 있으며, 이는 토지 소유권과 별개의 건물 소유권 또는 지상권이 존재할 가능성을 의미하므로 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 '농지취득자격증명' 제출이 필수적인 물건으로, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 영흥면 외리 지역은 전형적인 농촌 지역으로, 토지의 주된 용도는 농경지(답, 전)입니다. 현재 일부는 도로, 대지(단독주택 부지) 등으로 현황 이용되고 있어, 순수 농업 지역보다는 다목적으로 활용되고 있음을 알 수 있습니다. 주변에 취락 지역이 산재해 있어 기본적인 생활 인프라가 존재하지만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 향후 영흥도 지역 개발 계획과 연계될 경우 잠재적인 상업 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 농업 및 주거 위주의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

영흥면 외리 지역은 영흥도의 일부로서, 섬이라는 지리적 특성상 육지 대비 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 남측으로 영흥남로를 통해 영흥로에 접근 가능하며, 해당 도로는 노선버스가 운행되지만 대중교통 여건은 불편할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 영흥면 소재지 또는 인근 지역의 마트, 병원, 관공서 등을 이용해야 할 것으로 보입니다. 최근 영흥도에는 제2영흥대교 건설 논의 등 교통망 개선에 대한 기대감이 있으며, 이는 향후 생활 편의 증진에 기여할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 협의 또는 공유물 분할 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

2. 재매각: 과거 유찰 또는 취소 이력이 있어, 권리 관계나 물건 자체에 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. 경매 진행 내용 및 권리 분석을 더욱 철저히 해야 합니다.

3. 법정지상권: '법정지상권' 특이사항은 토지 사용에 있어 중요한 제약이 될 수 있습니다. 해당 토지 지상에 건물 소유권이 별도로 존재할 경우, 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하거나 토지 사용에 대한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 공부와의 차이: 기호1, 2, 4 토지는 공부상 용도와 현황 용도가 상이합니다. 특히 기호1 토지가 현황 '도로'로 이용되고 있다는 점은 토지 이용 및 가치 산정에 영향을 줄 수 있습니다. 기호3 토지는 맹지로서 접근성에 심각한 문제가 있습니다.

5. 농지취득자격증명: 해당 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금을 돌려받지 못하는 불이익이 있습니다.

6. 제시외 건물: 목록3 지상에 제시외 건물(단독주택 2개동, 76.32㎡)이 있으나, 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 주변 개발 계획: 검색 결과, 영흥도 지역은 '영흥 에코랜드' 개발 계획 등이 있었으나, 현재는 무산되거나 다른 계획(수산업 경제단지, 미래에너지파크 등)으로 전환되고 있는 것으로 보입니다. 이러한 개발 계획의 불확실성은 장기적인 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 해당 주소지 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면 외리에 소재한 농지 일부 지분 매각 건으로, 다양한 용도(답, 전, 임야, 도로, 대지)로 활용되고 있습니다. 지분 매각, 재매각, 법정지상권 등 복합적인 권리 관계와 현황과의 차이가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 맹지인 기호3 토지의 존재와 제시외 건물 제외 등은 명확한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임을 시사합니다. 농지취득자격증명 제출 의무 또한 반드시 확인해야 할 사항입니다. 영흥도 지역은 교통망 개선(제2영흥대교 논의) 등 일부 개발 잠재력은 있으나, 과거 '에코랜드' 계획 무산 등 개발 동향을 주시할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지분 투자 및 향후 활용 가능성: 토지 일부 지분 매각 건으로, 향후 다른 지분 소유자와의 협의를 통해 공유물 분할 또는 재매각 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

2. 농촌 지역 개발 잠재력: 영흥도라는 섬 지역의 특성과 함께, 향후 교통망 확충 및 지역 개발 계획이 구체화될 경우 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 저감정가 투자 기회: 재매각 물건으로 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 그만큼 권리 분석 및 위험 요소에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

4. 다양한 용도 활용 가능성: 공부상 답이나 전, 임야 등이지만 현황은 도로, 대지 등으로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 또는 개발 시 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매15계