나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8020 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 984-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 ‘대흘초등학교’ 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택 및 전 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로와 평지인 자루형(기호1) 및 가장형(기호2)의 토지로서, 단독주택용 건부지임.

인접 도로상태

기호 1,2) 공히 남측으로 약 3~4m(지적상 약 8m)의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)
계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호 2)
계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 제외.
조경수 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8020 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 984-2

토지 용도: 대지

감정가: 547,898,000원

토지 면적: 1172.00㎡ (약 354.62평)

매각 대상: 토지만 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 법정지상권 성립 여지, 공동담보, 토지만 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 조경수, 담장, 석축은 토지에 포함하여 감정평가됨.

물건명세서 작성일: 2026-06-18

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 ‘대흘초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 전, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 제반 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 평지에 접한 자루형 및 가장형 토지로서 단독주택용 건부지로 이용 가능합니다.

남측으로 약 3~4m (지적상 약 8m)의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액: 1,477,073,046원

말소기준권리: 2019년 6월 10일 접수된 정성태 근저당권 (을5)입니다.

이하 등기사항:

소유권 이전: 김춘단 (2006-12-18), 주식회사디엔에스 (2018-11-14)

근저당권: 정성태 (2019-06-10, 50,000,000원), 정성태 (2023-05-12, 220,000,000원), 정성태 (2023-05-12, 150,000,000원), 최연주 (2023-05-26, 200,000,000원), 이동화 (2023-09-26, 200,000,000원), 신형심 (2023-11-14, 100,000,000원)

근저당권부채권근질권설정: 박갑천 (2025-03-20, 50,000,000원), 박갑천 (2025-03-20, 220,000,000원), 박갑천 (2025-03-20, 150,000,000원)

압류: 제주세무서장 (2022-07-05)

가압류: 정성태 (2023-08-28, 557,073,046원)

임의경매개시결정: 최연주 (2025-05-02, 204,434,861원, 본건 사건 2025타경8020), 박갑천 (2025-06-18, 사건 2025타경8295)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (법정지상권 성립 여지 있음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리의 농촌 및 단독주택 밀집 지역에 속합니다.

주변에는 전과 임야가 혼재되어 있어, 상업 시설보다는 주거 및 자연 환경 중심의 지역 특성을 보입니다.

대흘초등학교 인근으로, 지역 커뮤니티 활동이 예상됩니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육: 대흘초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 지역 기반의 소규모 편의점, 마트 등은 존재할 수 있으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

의료: 인근 지역의 병원 및 약국 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물이 소재하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

토지만 매각: 건물 없이 토지만 매각되므로, 건축 계획이 없다면 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

복잡한 권리 관계: 총 채권액이 높고 다수의 권리자가 존재하여 경매 절차 진행 중 변수가 발생할 수 있습니다.

중복 사건: 여러 개의 경매 사건이 진행 중인 점은 권리 관계의 복잡성을 더합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있는 토지 경매 물건입니다.

토지만 매각 대상이므로, 건물 신축 또는 법정지상권 문제를 해결해야만 토지의 가치를 온전히 활용할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계와 높은 총 채권액을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

지역 특성상 단독주택 부지로의 활용 가능성은 있으나, 법정지상권 리스크를 상쇄할 만큼의 가치가 있는지 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

제주 지역 토지로서 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

현황상 단독주택 부지로 이용 가능하며, 법정지상권 문제가 해결될 경우 주거용 토지로 활용 가치가 있습니다.

주변 도로망이 양호하여 차량 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하며, 토지만 매각 대상입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 분석, 주변 시세 조사, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 신뢰성 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.