나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7907 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 428 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 소재 '금등리마을회관' 남측 원거리에 위치하
며, 주위는 전 등의 농경지, 임야 및 일부 주택 등으로 형성된 마을 외곽의 농경 및 임야지
대임.

교통상황

본건까지 차량의 진입은 불가하나, 남측 약 50여m 지점까지 차량의 접근이 가능하고, 남동측
근거리 및 북서측 원거리에 노선버스 정류장 및 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도)가
소재하는 등, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

서향의 미미한 경사지대에 소재하는 부정형의 토지로서, 자체 지반은 다소 굴곡이 있으며,
토지대장상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적 및 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경
관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

지상에 소나무 및 기타 활잡목이 자생함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경7907 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 428

* 토지면적: 1593.00㎡ (약 482.7평)

* 용도: 잡종지 (현황 자연림)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 84,429,000원

* 채권자: 농협은행주식회사

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 소재 '금등리마을회관' 남측 원거리에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본 건 주위는 전, 임야 및 일부 주택 등이 혼재된 마을 외곽의 농경 및 임야 지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 직접적인 진입은 불가하나, 남측 약 50m 지점까지 차량 접근이 가능합니다. 남동측 근거리 및 북서측 원거리에 노선버스 정류장이 위치하며, 간선도로인 일주서로(1132호선 지방도)가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 지적 및 현황 맹지로, 도로에 직접 접하지 않는 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 현 소유자는 김현진 외 1명입니다. (2025년 3월 5일 상속으로 인한 소유권 이전 등기)

* 말소기준권리: 2017년 2월 27일 농협은행주식회사의 근저당권 (을9)

* 권리분석 요약:

* 등기사항에 기재된 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인되어, 낙찰 후 권리상의 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 관련 정보는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제주시 외곽의 농경 및 임야 지대에 위치하며, 인근에 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권은 형성되어 있지 않습니다.

* 주변 지역은 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지고 있으며, 소규모 주택들이 산재한 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 별도의 상권 형성은 기대하기 어렵고, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 정도만 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 제주시 한경면 금등리 마을 외곽에 위치하여, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 가장 가까운 편의시설로는 '금등리마을회관'이 있으며, 차량으로 이동 가능한 거리에 일반 농산물 판매점이나 작은 식당 등이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주거 목적보다는 농림 또는 임업 활동을 위한 부지로서의 활용 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 현황 도로에 접하지 않아 차량 진입이 불가하며, 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다. 건축 등 개발 시 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

* 개발 제한:

* 본 건은 계획관리지역으로 일부 개발 가능성은 있으나, 다양한 환경 관련 법규에 따른 제한이 강하게 작용합니다.

* 가축사육제한구역 (일부 제한)

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 4-2등급, 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 이러한 규제들로 인해 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황 자연림: 토지 지목은 잡종지이나, 현황은 자연림 상태로 소나무 및 활잡목이 자생하고 있어, 토지 정지 및 개발 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 제시외 활목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.)

* 주변 환경: 농경지 및 임야 지대로, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 일반 검색에서 확인되지 않았습니다. 그러나 현장 방문 시 인근의 농축산업 시설 등으로부터 발생할 수 있는 환경적 요인(냄새, 소음 등)을 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 제주 서부 지역의 농경 및 임야 지대에 위치한 토지로서, 맹지라는 점과 다수의 환경 보전 및 개발 제한 구역에 포함되어 있다는 점에서 토지 활용에 상당한 제약이 예상됩니다.

* 권리 분석상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

* 현재 상태로는 일반적인 투자 목적보다는 특정 개발 사업이나 장기적인 가치 상승을 염두에 둔 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 현황 자연림 상태와 맹지라는 점, 그리고 엄격한 개발 제한은 본 물건의 가치를 제한하는 주요 요인으로 작용할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 토지라는 희소성: 꾸준한 수요가 있는 제주 지역의 토지라는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* 권리상 깨끗한 물건: 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 다양한 보전 지구 지정: 이는 향후 개발 규제 완화 또는 특정 목적(예: 생태 체험 시설 등)으로의 활용 가능성을 열어둘 수도 있습니다. (다만, 현행법상 제약이 크므로 신중한 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 84,429,000원

* 본 건은 맹지이며, 복합적인 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 현황 자연림 상태로 초기 개발 비용이 예상됩니다.

* 이에 따라, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 신중한 입찰이 권장됩니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 추가적인 가치 평가 및 투자자의 위험 선호도에 따라 달라질 수 있으므로, 본 제시는 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.

* 인수 보증금 0원으로, 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.