나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7907 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 428 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7907 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 428 잡종지 경매

• 사건번호: 2025타경7907
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 428
• 용도: 잡종지

제주지방법원 경매1계 2025타경7907 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 428 | 감정가: 84,429,000원 | 최저가: 59,100,000원 | 용도: 잡종지

1. 제주지방법원 2025타경7907 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7907 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 428

용도: 잡종지

감정가: 84,429,000원

토지면적: 1593.00㎡ (약 481.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정 요약

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 소재 '금등리마을회관'에서 남측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 임야, 일부 주택 등으로 이루어진 마을 외곽의 농경 및 임야 지대입니다. 차량의 직접적인 진입은 불가하나, 남측 약 50여m 지점까지는 차량 접근이 가능하며, 남동측 근거리 및 북서측 원거리에 버스 정류장과 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 서향의 미미한 경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 자체 지반은 다소 굴곡이 있습니다. 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 자연림 상태로 소나무 및 기타 활잡목이 자생하고 있습니다. 지적 및 현황상 맹지이며, 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본건은 제주시 한경면 금등리의 마을 외곽에 위치한 토지입니다. 주변 환경은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있으며, 일부 주택이 산재해 있습니다. '금등리마을회관'을 기준으로 남측 원거리에 자리 잡고 있습니다. 차량은 토지 자체까지 진입하기는 어려우나, 남측 약 50m 지점까지는 접근이 가능합니다. 대중교통 이용은 남동측과 북서측 근거리에 위치한 버스 정류장을 통해 가능하며, 주요 간선도로인 일주서로(1132호선 지방도)가 북서측 원거리에 있어 외부 지역과의 연결성은 확보되어 있습니다. 전반적으로 자연환경이 잘 보존된 지역적 특성을 보입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 채무자의 담보권 실행에 따라 법원이 강제적으로 매각을 진행하는 절차입니다. 따라서 경매 절차를 통해 낙찰을 받게 되면, 일반적으로 매각으로 인해 설정된 저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리들은 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 인수주의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 존재할 수 있으므로, 실제 경매 진행 시 법원에서 공고하는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 관련 서류를 상세히 검토하여 인수해야 할 권리나 특별한 사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

현재 물건의 소재지는 농경지, 임야, 일부 주택이 분포하는 마을 외곽 지역으로, 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주변에 상업 시설이나 편의 시설은 많지 않으며, 주로 농업 및 자연 환경과 관련된 지역으로 보입니다. 따라서 본 물건 자체의 상권 가치는 낮다고 판단됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 '금등리마을회관'에서 원거리에 위치한 지역입니다. 생활 편의 시설 이용은 인근 마을이나 제주시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 대중교통 이용 시 버스 정류장이 근거리에 있으나, 배차 간격이나 노선 등을 고려할 때 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 자연 환경 속에서의 조용한 생활을 추구하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 현대적인 생활 편의 시설에 대한 접근성은 제한적일 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 법적으로 차량 진입이 가능한 도로에 직접 접해 있지 않아 건축행위 등 개발이 사실상 불가능하거나 매우 제한적일 수 있습니다. 또한, 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 다수의 개발 제한 사항이 존재하여 토지의 활용 가치가 크게 제약됩니다. 현황이 자연림 상태로, 토지 개발을 위해서는 상당한 복토 및 정지 작업이 필요할 것으로 예상됩니다. 차량 진입의 어려움도 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

제주지방법원 2025타경7907 (1) 물건은 맹지라는 치명적인 단점과 더불어 경관, 생태, 지하수 등 다양한 분야의 개발 제한이 중첩되어 있어 일반적인 부동산 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 현황이 자연림 상태인 점, 차량 진입 불가 등은 개발 및 활용에 상당한 어려움을 야기할 수 있습니다. 따라서 주거지나 상업 시설 등 일반적인 용도로 개발하기에는 적합하지 않다고 판단됩니다. 향후 토지 이용 규제 완화 등의 정책 변화나 특수한 목적(예: 산림 보전, 특정 농업 등)을 위한 매입이 아니라면 투자 가치가 낮을 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

* 엄격한 개발 제한과 맹지라는 특성상, 법적 제약이 적은 소위 '숨은 부동산'으로서, 저가 매수를 통한 장기적인 시세 차익을 기대할 수도 있습니다. 그러나 이는 향후 법규 변화나 토지 이용 계획 변경에 대한 매우 불확실한 예측에 기반합니다.

* 향후 제주도 개발 계획이나 환경 정책 변화에 따라 토지 이용에 대한 새로운 가능성이 열릴 수도 있으나, 이는 장기적이고 투기적인 관점에서 접근해야 합니다.

* 자연 보전이나 연구 목적 등 특정 목적을 가진 수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

결론적으로, 본건은 명확한 개발 계획이나 명확한 목적이 없는 일반 투자자에게는 리스크가 매우 높은 물건으로, 신중한 검토가 필요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계