나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32674 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 남동측 인근에 위치하는 '에드가303 2층
201호'로, 부근은 각종 상업용건물, 오피스텔 등으로 형성된 번화한 상가지대로 주위환경
보통임.

교통상황

첨단지구내 간선도로망 정비되어 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여
교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물(사용승인일: 2013.10.7)내
2층 201호로

외벽: 몰탈위페인팅마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비,
엘리베이터설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 공동주택(오피스텔 및 도시형생활주택부지)임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역,
가로구역별 최고높이 제한구역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구),
중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32674 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층201호

건물명: 에드가303

토지면적: 6.77㎡ (약 2.05평)

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

감정가: 59,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2013년 10월 7일

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 소재하며, 롯데마트 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 상업용 건물과 오피스텔이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다. 첨단지구 내에 위치하여 간선도로망이 잘 정비되어 있어 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지이며, 서측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구) 내에 위치합니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 채권자 주택도시보증공사(보증금액 58,428,698원)에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2025년 5월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 유소연: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 한희선: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019년 12월 20일, 확정일자 2019년 11월 28일, 배당신고일자 2024년 2월 5일, 대항력 있음.

권리분석 결과, 을구 3번 주택임차권(한희선)은 보증금 55,000,000원으로, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 따라서, 낙찰자는 임차인 한희선에게 보증금 55,000,000원을 변제해야 할 의무가 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 광주광역시 광산구 쌍암동 일대는 롯데마트가 인접하고 각종 상업용 건물 및 오피스텔이 밀집한 번화한 상가지대입니다. 첨단지구 내에 위치하여 지역 내 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 롯데마트가 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 확인된 정보상 특별한 혐오시설은 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

건축물은 2013년 10월 7일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 내 2층 201호입니다. 건물은 기본적인 위생 및 급수 설비를 갖추고 있으며, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 엘리베이터, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다. 주변에는 각종 상업시설과 더불어 주거 단지가 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 한희선 씨가 존재한다는 점입니다. 한 씨는 55,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 금액은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 총 인수 금액은 입찰가에 더해 55,000,000원을 추가로 부담해야 함을 유의해야 합니다. 또한, 본 물건은 감정평가 당시 폐문부재로 외부 관찰에 의해서만 조사가 이루어졌다는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구 내 번화한 상업지역에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 오피스텔로서 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 다만, 55,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 인수 보증금을 고려한 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 첨단지구 내 상업지역으로 상권 활성화 및 유동인구 풍부.

* 양호한 교통: 간선도로 및 대중교통 접근성 우수.

* 안정적 임대 수요: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

* 개발 잠재력: 첨단지구의 지속적인 개발 및 도시 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 59,000,000원

최근 매매 사례 (JSON 데이터 기준): 65,000,000원

인수 보증금 (임차인 한희선): 55,000,000원

최근 매매 시세가 65,000,000원인 점을 고려할 때, 본 물건의 실질적 가치는 해당 금액 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인(한희선)의 보증금 55,000,000원이 인수되므로, 낙찰자가 법원에 납부해야 할 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 최근 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 65,000,000원 - 55,000,000원 = 10,000,000원

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 10,000,000원으로 산정됩니다. 이 경우 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)은 65,000,000원이 되므로, 시세 대비 합리적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 입찰가는 경쟁 상황 및 법원의 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.